Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-15.296
La Cour de cassation a rendu le 9 avril 2026 une décision importante qui clarifie la recevabilité en appel de la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Publié au Bulletin, cet arrêt affirme qu’une telle demande constitue l’accessoire de la demande d’indemnité principale de dépossession au sens de l’article 566 du code de procédure civile, et peut donc être formée pour la première fois en appel.
Le principe juridique consacré
La Cour de cassation énonce :
« La demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, pendant la durée nécessaire à l’exproprié pour acquérir un autre bien et le donner à bail, qui poursuit la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de l’expropriation, est l’accessoire de la demande d’indemnité principale de dépossession, de sorte qu’elle peut être formée pour la première fois en appel. »
Cette solution s’appuie sur l’article 566 du code de procédure civile qui dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »
Les faits de l’espèce
L’expropriation
L’affaire concerne l’expropriation de locaux commerciaux et de leurs réserves situés à Montpellier, appartenant à Monsieur Y. Ces biens ont été expropriés dans le cadre d’une opération d’aménagement urbain menée par la Société d’Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole (SA3M) et l’établissement public Montpellier Méditerranée Métropole.
La particularité du dossier tient au fait que ces locaux étaient exclusivement affectés à la location et généraient des revenus locatifs réguliers pour le propriétaire.
Le jugement de première instance
Le 19 octobre 2022, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a fixé l’indemnité globale de dépossession à 148 873 €.
À ce stade de la procédure, l’exproprié n’avait pas demandé d’indemnité pour perte de revenus locatifs.
L’appel et la demande nouvelle
Monsieur Y a interjeté appel du jugement le 21 novembre 2022. Dans ses conclusions déposées le 13 juillet 2023, il a formulé pour la première fois une demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 30 240 €.
Cette demande se fondait sur les éléments suivants :
- Revenus locatifs annuels : 20 160 €
- Durée du préjudice demandée : 18 mois
- Calcul : 20 160 € × 1,5 = 30 240 €
L’exproprié soutenait que cette demande constituait l’accessoire de la demande principale au sens de l’article 566 du code de procédure civile et poursuivait la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de l’expropriation.
La contestation de recevabilité
La SA3M et la Métropole ont immédiatement contesté la recevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, qui pose le principe de l’irrecevabilité des prétentions nouvelles en appel.
Selon eux, la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs constituait une véritable prétention nouvelle, distincte de la demande d’indemnité de dépossession, et non un simple accessoire.
La décision de la cour d’appel de Montpellier
Sur la recevabilité
Par arrêt du 15 mars 2024, la cour d’appel de Montpellier a déclaré la demande recevable au visa de l’article 566 du code de procédure civile.
La cour a considéré que :
« La demande d’allocation d’une indemnité pour perte de revenus locatifs est une demande accessoire à la demande principale d’indemnisation du préjudice résultant de la dépossession, il en résulte que cette demande est recevable en cause d’appel. »
Sur le quantum
Après avoir déclaré la demande recevable, la cour d’appel a examiné le montant de l’indemnité.
Montant des loyers : La cour a constaté que le montant des loyers annuels de 20 160 € n’était pas contesté.
Durée retenue : La cour a considéré que, compte tenu du caractère très attractif du marché locatif de la ville de Montpellier, un délai de 6 mois était suffisant pour trouver un bien de remplacement et le donner à bail.
Calcul :
- Loyers mensuels : 1 680 €
- Durée : 6 mois
- Indemnité allouée : 10 080 €
Résultat global
La cour d’appel a également réformé le jugement sur l’indemnité principale de dépossession, la portant à 221 936,32 €.
Total de l’indemnisation en appel :
- Indemnité de dépossession : 221 936,32 €
- Indemnité perte revenus locatifs : 10 080 €
- Total : 231 016,32 €
Soit une augmentation de 82 143,32 € par rapport à la première instance (+55%).
Le pourvoi en cassation
La SA3M et l’établissement public Montpellier Méditerranée Métropole ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.
Le moyen principal
Le second moyen invoquait la violation de l’article 566 du code de procédure civile :
« Ne constitue pas un accessoire d’une demande d’indemnité d’expropriation la prétention tendant à la réparation d’un préjudice de perte de revenus locatifs. »
Selon les demandeurs, la perte de revenus locatifs constituait un préjudice distinct et autonome de la perte de la propriété du bien, et ne pouvait donc pas être qualifiée d’accessoire au sens de l’article 566 du code de procédure civile.
L’arrêt de la Cour de cassation
Le rejet du pourvoi
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi le 9 avril 2026, confirmant ainsi intégralement l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier.
La motivation
La Cour de cassation a retenu le raisonnement suivant :
1. La qualification d’accessoire
La demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs « poursuit la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de l’expropriation » que l’indemnité principale de dépossession.
La Cour ne distingue pas entre le préjudice résultant de la perte du bien lui-même et le préjudice résultant de la perte des revenus tirés de ce bien. Ces deux aspects constituent un préjudice global unique : celui résultant de l’expropriation.
2. Le caractère temporaire et délimité
La Cour précise que l’indemnité couvre « la durée nécessaire à l’exproprié pour acquérir un autre bien et le donner à bail ».
Cette précision délimite temporellement le préjudice indemnisable et rattache directement la perte de revenus à l’acte d’expropriation.
3. Le rejet de la thèse de l’autonomie
La Cour écarte la thèse selon laquelle la perte de revenus locatifs constituerait un préjudice autonome. Elle considère au contraire que cette perte découle directement et nécessairement de la perte du bien et constitue une modalité du dommage principal, non un dommage distinct.
Les conséquences
- L’indemnité pour perte de revenus locatifs de 10 080 € est définitivement acquise à l’exproprié
- Les demandeurs au pourvoi sont condamnés aux dépens
- La SA3M est condamnée à payer 3 000 € à Monsieur Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Analyse juridique
Le cadre procédural : articles 564 à 566 du CPC
L’article 564 CPC pose le principe d’immutabilité du litige :
« À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »
L’article 566 CPC prévoit une exception importante :
« Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »
La question centrale était donc de déterminer si la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs relevait de l’article 564 (irrecevabilité) ou de l’article 566 (recevabilité).
La notion d’accessoire
La Cour de cassation retient une conception extensive de la notion d’accessoire. Est accessoire la demande qui :
1. Poursuit la même finalité que la demande principale
Le critère déterminant est que les deux demandes visent à réparer le même préjudice global : celui résultant de l’expropriation.
2. Présente un lien de dépendance avec la demande principale
La perte de revenus locatifs n’existe que parce qu’il y a perte du bien. C’est une conséquence directe et nécessaire de la dépossession.
3. Ne modifie pas l’objet du litige
La demande complète l’indemnisation sans changer la nature du litige, qui reste centré sur la réparation du préjudice d’expropriation.
La spécificité du droit de l’expropriation
Cette solution s’inscrit dans les principes fondamentaux du droit de l’expropriation :
Article L. 321-1 du Code de l’expropriation :
« L’indemnité d’expropriation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »
Le principe de réparation intégrale impose que tout préjudice direct résultant de l’expropriation soit indemnisé. La perte de revenus locatifs répond à ces critères :
- Préjudice direct : découle immédiatement de l’expropriation
- Préjudice matériel : perte financière quantifiable
- Préjudice certain : les revenus étaient effectivement perçus
L’équilibre entre deux principes
La Cour de cassation opère un arbitrage entre deux principes :
1. L’immutabilité du litige (art. 564 CPC)
- Garantit la stabilité de la procédure
- Protège le principe du contradictoire
- Assure la prévisibilité
2. La réparation intégrale (droit de l’expropriation)
- Protège le droit de propriété (art. 17 DDHC, art. 1er Protocole n°1 CEDH)
- Impose une indemnisation complète
- Équilibre entre intérêt général et droits individuels
La solution retenue favorise la réparation intégrale tout en préservant la stabilité procédurale grâce au mécanisme de l’article 566 CPC.
Portée de la décision
Publication au Bulletin
Cet arrêt a été publié au Bulletin de la Cour de cassation, ce qui lui confère une portée particulière :
1. Valeur de précédent renforcée
La publication signale que la Cour de cassation considère cette solution comme une jurisprudence de référence que les juridictions du fond sont invitées à suivre.
2. Signal aux praticiens
La publication constitue une information importante pour l’ensemble des acteurs de l’expropriation : avocats, experts, magistrats et autorités expropriantes.
Applications pratiques
Cette jurisprudence concerne toutes les expropriations de biens donnés à bail :
- Locaux d’habitation loués
- Locaux commerciaux loués
- Immeubles de rapport
- Baux professionnels, ruraux, etc.
Détermination de la durée du préjudice
La durée du préjudice indemnisable correspond au « temps nécessaire à l’exproprié pour acquérir un autre bien et le donner à bail ».
Facteurs d’appréciation :
Le marché immobilier local
- Marché tendu → durée plus longue
- Marché fluide → durée moyenne
- Marché attractif → durée plus courte
Dans l’affaire jugée, la cour d’appel a retenu 6 mois (au lieu des 18 mois demandés) en raison du caractère très attractif du marché montpelliérain.
Le type de bien
- Bien courant → délai court
- Bien spécifique → délai plus long
- Bien d’exception → délai très long
Le montant de l’indemnité
- Indemnité importante → possibilité d’acquisition rapide
- Indemnité limitée → délai potentiellement plus long
Extension potentielle
Par analogie, d’autres indemnités accessoires pourraient être demandées en appel :
Indemnités potentiellement recevables :
- Frais de déménagement (si directement liés à la dépossession)
- Frais de réinstallation (complément de l’indemnité principale)
- Indemnité de remploi (si oubliée en première instance)
Indemnités non recevables :
- Indemnité pour un bien distinct non exproprié
- Préjudice sans lien avec la dépossession
- Dommages-intérêts fondés sur la faute de l’expropriant (autre fondement juridique)
Implications pour les différents acteurs
Pour les expropriés
Cette jurisprudence offre une sécurité procédurale accrue : même si l’indemnité pour perte de revenus locatifs n’a pas été demandée en première instance, elle reste demandable en appel.
La demande doit être expressément qualifiée d' »accessoire » et justifiée par :
- Des baux en cours au moment de l’expropriation
- Des quittances de loyer prouvant la perception effective des revenus
- Une évaluation raisonnable de la durée nécessaire au remploi
Pour les autorités expropriantes
Phase amiable
L’intégration de ce poste d’indemnisation dès l’offre amiable présente plusieurs avantages :
- Évite la judiciarisation
- Maîtrise des coûts
- Gain de temps
- Maintien d’une relation apaisée
Phase contentieuse
La contestation de la recevabilité en appel n’est plus pertinente depuis cet arrêt. La défense peut se concentrer sur :
- Le montant des loyers effectivement perçus
- La durée raisonnable du préjudice
- La réalité de la perte
Pour les experts immobiliers
Lorsque la mission d’expertise inclut l’évaluation des indemnités accessoires, l’expert doit :
Vérifier :
- L’existence de baux en cours
- La réalité de l’occupation
- Le montant des loyers effectivement perçus
Analyser :
- Le marché immobilier local
- Les délais moyens de transaction
- L’attractivité du marché locatif
Proposer :
- Un montant de loyers justifié
- Une durée raisonnable et motivée
- Un calcul clair de l’indemnité
Perspectives
Évolution jurisprudentielle
Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable à la protection des expropriés et à la réparation intégrale du préjudice d’expropriation.
Elle pourrait ouvrir la voie à une appréciation plus souple de la notion d’accessoire pour d’autres types d’indemnités liées à l’expropriation.
Impact sur les procédures en cours
Les procédures d’appel en cours au moment de la publication de cet arrêt peuvent s’en prévaloir, sous réserve que la demande soit formulée dans les règles de la procédure civile.
Pratiques des juridictions
Les juridictions du fond sont désormais invitées à suivre cette solution, sous peine de cassation. Une harmonisation des pratiques est donc attendue sur l’ensemble du territoire.
Conclusion
L’arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2026 constitue une évolution significative en matière d’expropriation. En consacrant la recevabilité en appel de la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, la Haute juridiction affirme une conception extensive de la notion d’accessoire au sens de l’article 566 du code de procédure civile et renforce la protection des expropriés.
Cette solution concilie les exigences de stabilité procédurale et le principe de réparation intégrale du préjudice d’expropriation, dans le respect du droit de propriété garanti par la Constitution et la Convention européenne des droits de l’homme.
La publication de cet arrêt au Bulletin lui confère une portée normative importante et en fait une référence incontournable pour l’ensemble des acteurs de l’expropriation.
Références juridiques
Décision :
- Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296 (publié au Bulletin)
- CA Montpellier, 15 mars 2024, n° 22/00022
Textes :
- Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, article L. 321-1
- Code de procédure civile, articles 564, 566
- Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, article 17
- Convention européenne des droits de l’homme, Protocole n°1, article 1er
Jurisprudence antérieure :
- Cass. 3e civ., 7 novembre 1975, n° 74-70.358, Bull. 1975, III, n° 326
- Cass. 3e civ., 28 avril 1982, n° 81-11.243, Bull. 1982, III, n° 107
- Cass. 3e civ., 30 juin 1992, n° 91-70.084, Bull. 1992 III n° 232
Cabinet Expertise RIEU
Expert en évaluation immobilière et contentieux d’expropriation
Montpellier, France