Une loi omnibus aux effets ciblés sur l’immobilier
Promulguée le 26 mai 2026 après un long parcours parlementaire, la loi de simplification de la vie économique comporte 84 articles répartis en douze titres. Si l’ambition affichée est transversale — simplification administrative, commande publique, transition énergétique, droit des entreprises —, plusieurs dispositions touchent directement le secteur immobilier, les acteurs de la gestion d’actifs et la pratique de l’expertise en évaluation.
Le Cabinet d’expertise RIEU identifie quatre domaines d’impact direct pour ses clients et partenaires.
- L’encadrement légal des délais d’indemnisation des sinistres (Articles 30 et 31)
C’est sans doute la mesure la plus structurante pour les propriétaires, les investisseurs et les professionnels de l’expertise.
Jusqu’à présent, les délais d’indemnisation en matière d’assurance dommages aux biens relevaient principalement du contrat et des usages. La loi du 26 mai 2026 y met un terme en créant un article L. 121-18 dans le code des assurances, qui fixe un cadre légal contraignant.
Les délais imposés à l’assureur :
Lorsque l’assureur mandate un expert pour déterminer les causes et évaluer les dommages, il dispose de 6 mois à compter de la déclaration du sinistre pour adresser à l’assuré une proposition d’indemnisation, une proposition de réparation en nature, ou un refus motivé. Si l’évaluation ne peut être finalisée dans ce délai, l’assureur doit adresser une proposition d’acompte motivée ou notifier sa décision de ne pas en accorder.
En l’absence d’expert mandaté, le délai est réduit à 2 mois.
Une fois l’accord de l’assuré obtenu sur la proposition d’indemnisation ou d’acompte, l’assureur dispose ensuite de 21 jours pour verser les sommes dues. À défaut, les intérêts légaux courent automatiquement.
Une obligation de transparence nouvelle (Article 31) :
Complémentaire, l’article 31 crée un article L. 113-5-1 obligeant l’assureur à informer l’assuré, dès la réalisation du sinistre, de son droit à solliciter une contre-expertise à ses propres frais, effectuée par un expert de son choix.
Conséquences pratiques :
Ces dispositions modifient profondément l’équilibre des relations entre assurés et assureurs lors des sinistres immobiliers. Pour les propriétaires et les gestionnaires d’actifs, elles offrent un cadre de suivi clair et des recours en cas de dépassement. Pour les experts en évaluation immobilière, elles renforcent l’exigence de rigueur et de célérité dans la remise des rapports techniques, dont dépend directement le respect des délais légaux par l’assureur.
À noter : ces dispositions s’appliquent aux contrats conclus ou tacitement reconduits à compter de la publication du décret d’application. Un rapport d’évaluation gouvernemental est prévu dans un délai de deux ans.
- La valeur vénale au cœur des ventes par adjudication (Article 82)
L’article 82 crée un mécanisme de protection du débiteur inédit dans notre droit de l’exécution.
En cas de vente par adjudication forcée, le montant de la mise à prix était jusqu’ici fixé unilatéralement par le créancier poursuivant, sans contrôle systématique de son adéquation avec la valeur réelle du bien. La loi du 26 mai 2026 y remédie en insérant un article L. 233-1 nouveau dans le code des procédures civiles d’exécution.
Le nouveau recours : en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, le débiteur peut désormais saisir le juge de l’exécution afin que cette mise à prix soit fixée en rapport avec la valeur vénale des droits et les conditions du marché.
L’impact pour l’expertise en évaluation immobilière est considérable. La valeur vénale — notion centrale de notre discipline — entre formellement dans le code des procédures civiles d’exécution comme critère légal de fixation de la mise à prix judiciaire. Dans ce contexte, un rapport d’expertise indépendant, rigoureusement documenté et fondé sur les méthodes reconnues d’évaluation, devient la pièce maîtresse permettant au juge de statuer sur l’adéquation de la mise à prix contestée.
Pour les avocats, les notaires et les débiteurs confrontés à une procédure d’adjudication, le recours préventif à une expertise de valeur vénale avant la fixation de la mise à prix constitue désormais une diligence stratégique.
- Les nouvelles règles des baux commerciaux (Articles 62 et 63)
Trois mesures nouvelles modifient l’équilibre des relations bailleur-preneur dans les baux commerciaux, avec des effets immédiats pour certaines.
Le paiement mensuel du loyer de droit : l’article L. 145-32-1 nouveau du code de commerce consacre le droit pour tout preneur à bail d’un local commercial ou artisanal d’obtenir le paiement mensuel du loyer sur simple demande, sous réserve de l’absence d’arriérés non contestés. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante.
Le plafonnement du dépôt de garantie : les sommes payées à titre de garantie ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Cette règle s’applique aux baux en cours.
La restitution encadrée : les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes éventuellement dues. En cas de bailleur bénéficiant de garanties complémentaires, le délai de restitution de ces instruments est fixé à six mois.
L’article 63 durcit parallèlement les conditions d’accès au bénéfice des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire : le preneur doit démontrer sa capacité réelle à régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Pour les investisseurs et gestionnaires d’actifs immobiliers, ces dispositions modifient à court terme la gestion des baux en cours et les pratiques de rédaction des baux nouveaux, notamment en matière de dépôt de garantie et de fréquence de paiement.
- Les projets d’intérêt national majeur et leur impact sur les valeurs foncières (Article 35)
L’article 35 procède à une extension notable de la notion de projet d’intérêt national majeur (PINM), en l’ouvrant aux projets d’infrastructure et aux centres de données d’importance particulière pour la transition numérique, écologique ou la souveraineté nationale.
Les PINM peuvent désormais déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la hauteur des constructions, dans des limites fixées par décret en Conseil d’État.
L’impact sur l’évaluation immobilière est double. D’une part, les terrains susceptibles d’être concernés par un PINM voient leur potentiel foncier modifié — à la hausse comme à la baisse selon la nature du projet et le voisinage. D’autre part, les propriétés situées à proximité de tels projets peuvent voir leur valeur significativement affectée par les modifications de gabarit autorisées.
Pour les experts en évaluation immobilière, l’identification préalable des PINM existants ou projetés dans l’environnement immédiat du bien évalué devient une due diligence incontournable.
En synthèse
La loi du 26 mai 2026 n’est pas une loi immobilière au sens strict, mais plusieurs de ses dispositions modifient significativement l’environnement juridique et pratique des professionnels du secteur. La sécurisation des délais d’indemnisation, la consécration légale de la valeur vénale dans les procédures d’adjudication, la réforme des baux commerciaux et l’extension des PINM constituent autant de paramètres nouveaux à intégrer dans la gestion, l’évaluation et le contentieux immobiliers.
Cabinet d’expertise RIEU — Expert en évaluation immobilière — Montpellier et toute la France pour toute question relative à l’impact de cette loi sur votre patrimoine ou vos expertises, contactez notre cabinet.