TJ Paris, 8ème ch. 2ème section, 15 janvier 2026, n° 21/06121
Une décision majeure du Tribunal judiciaire de Paris vient de redéfinir les contours de la responsabilité en matière de troubles anormaux de voisinage en copropriété. Alors que les copropriétaires disposaient d’autorisations régulières et respectaient les servitudes, le tribunal a reconnu l’existence d’un trouble anormal justifiant une condamnation à 125 000 € de dommages-intérêts.
LES FAITS
Dans un immeuble parisien, deux copropriétaires obtiennent de leur assemblée générale la jouissance exclusive d’un toit-terrasse qui était jusqu’alors une partie commune. Forts de cette autorisation, ils entreprennent plusieurs aménagements :
- Réfection complète de l’étanchéité avec pose de dalles sur plots amovibles
- Création d’accès (porte et porte-fenêtre)
- Installation de mobilier de jardin (tables, chaises, plantes)
Le problème : les fenêtres de leur voisine donnent directement sur cette terrasse nouvellement aménagée. Elle se retrouve ainsi exposée aux regards de manière permanente et subit une atteinte importante à son intimité.
La voisine décide d’agir en justice et assigne les copropriétaires pour :
- Violation d’une servitude non aedificandi issue d’un traité de cour commune de 1951
- Troubles anormaux de voisinage
- Demande de démolition des aménagements et 250 000 € de dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin se joint également à l’action, alléguant des nuisances sonores.
LA DÉCISION DU TRIBUNAL
1. Sur la procédure : recevabilité de l’action
Le tribunal valide la recevabilité des demandes même si la publication au service de publicité foncière est intervenue en cours d’instance. Point important pour les praticiens : la régularisation procédurale reste possible pendant le procès.
2. Sur la servitude non aedificandi : rejet
Les aménagements ne violent pas la servitude « non aedificandi » du traité de 1951. Le tribunal considère que :
- La servitude vise à interdire les constructions en élévation
- Les dalles sur plots amovibles ne constituent pas une « construction » au sens de la servitude
- Il s’agit de simples aménagements, pas d’ouvrages permanents
Enseignement : Une servitude non aedificandi ne s’applique pas nécessairement à tous les types d’aménagements, mais vise spécifiquement les constructions en élévation.
3. Sur les troubles de voisinage : reconnaissance du trouble anormal
C’est ici que la décision est la plus importante. Le tribunal retient l’existence d’un trouble anormal de voisinage caractérisé par :
L’atteinte à l’intimité
- La transformation du toit-terrasse en espace à jouissance privative crée des vues directes et plongeantes dans l’appartement de la voisine
- Ces vues sont persistantes et portent atteinte au droit de propriété de la voisine
- L’impact sur les conditions de jouissance du bien est significatif
Point crucial : Le tribunal souligne que le respect des règles d’urbanisme et des distances légales prévues à l’article 678 du Code civil n’exonère pas de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage.
4. Sur les sanctions
125 000 € de dommages-intérêts accordés pour dépréciation de la valeur du bien
Le tribunal constate :
- Valeur initiale du bien : 1 100 000 €
- Valeur actuelle après troubles : 850 000 €
- Dépréciation totale : 250 000 € (-23%)
- Indemnisation : 50% de la perte soit 125 000 €
Pas de démolition
Plutôt que d’ordonner la remise en état, le tribunal refuse la démolition car :
- Les autorisations ont été régulièrement obtenues
- La réparation financière est préférée à la remise en état
Responsabilité in solidum
Les deux copropriétaires ET le syndicat sont condamnés solidairement. Le syndicat engage sa responsabilité pour avoir accordé la jouissance privative sans anticiper les conséquences sur les voisins directs.
Frais de procédure
8 000 € au titre de l’article 700 du CPC versés à la voisine.
Rejet de l’action du syndicat voisin
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin ne démontre pas que l’ensemble des copropriétaires subit uniformément des nuisances sonores. Son action est rejetée pour défaut de préjudice collectif uniforme.
ENSEIGNEMENTS PRATIQUES
Pour les copropriétaires
1. Les autorisations ne protègent pas des troubles
L’obtention d’autorisations administratives et d’une décision d’assemblée générale ne suffit pas à échapper à la responsabilité pour troubles de voisinage. Le respect des règles formelles n’exonère pas du risque de condamnation civile.
2. L’atteinte à l’intimité = risque majeur
La création de vues directes et persistantes sur un bien voisin constitue un trouble anormal indemnisable, même si :
- Les distances légales de l’article 678 du Code civil sont respectées
- Les autorisations d’urbanisme ont été obtenues
- Le règlement de copropriété est respecté
3. Anticiper l’impact sur les voisins directs
Avant d’entreprendre des aménagements, il est essentiel d’évaluer leur impact sur les lots voisins immédiats, en particulier en termes d’exposition aux vues et d’atteinte à l’intimité.
Pour les syndicats de copropriétaires
1. Responsabilité engagée en cas de jouissance privative
Le syndicat peut être tenu responsable in solidum avec les copropriétaires lorsqu’il accorde une jouissance privative qui cause des troubles aux voisins.
2. Évaluer les conséquences avant l’AG
L’assemblée générale doit anticiper les conséquences d’une attribution de jouissance privative sur les lots voisins directs avant de voter.
3. Action collective = préjudice uniforme exigé
Pour qu’un syndicat puisse agir au nom de la collectivité, il faut démontrer que TOUS les copropriétaires subissent le même préjudice de manière uniforme. Des attestations isolées ne suffisent pas.
Pour les victimes de troubles
1. Atteinte à l’intimité indemnisable
Une atteinte à l’intimité causée par des vues directes et persistantes constitue un trouble anormal de voisinage indemnisable, indépendamment du respect des distances légales.
2. Pas besoin d’expertise judiciaire systématique
Le juge peut se fonder sur la seule constatation d’une atteinte à l’intimité pour caractériser le trouble, sans nécessiter une expertise technique complexe.
3. Dépréciation du bien indemnisable
La diminution de valeur du bien causée par les troubles peut faire l’objet d’une indemnisation, même partielle.
PRINCIPES JURIDIQUES CLÉS
1. Troubles anormaux de voisinage = responsabilité objective
La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas de démontrer une faute. Il suffit de prouver :
- L’existence d’un trouble
- Son caractère anormal (excédant les inconvénients normaux du voisinage)
- Le lien de causalité avec le dommage
2. Respect des autorisations ≠ absence de responsabilité
Le respect des règles d’urbanisme, des servitudes et du règlement de copropriété n’exonère pas de la responsabilité pour troubles de voisinage. Légalité administrative et responsabilité civile sont deux choses distinctes.
3. Servitude non aedificandi = constructions en élévation
Une servitude interdisant de construire (non aedificandi) vise spécifiquement les constructions permanentes en élévation, pas nécessairement tous les types d’aménagements amovibles.
4. Démolition vs réparation par équivalent
Lorsque des aménagements ont été régulièrement autorisés, le juge peut privilégier une réparation financière plutôt qu’une démolition, dans un souci de proportionnalité.
5. Publication en cours d’instance = régularisation
Une demande d’annulation d’acte modificatif de copropriété peut être régularisée par publication pendant la procédure, rendant l’action recevable même si initialement non publiée.
CHIFFRES CLÉS
- 125 000 € : montant des dommages-intérêts accordés
- 8 000 € : frais de procédure (article 700 CPC)
- 1 100 000 € : valeur initiale du bien de la voisine
- 850 000 € : valeur actuelle après troubles (-23%)
- 5 ans : durée de la procédure (avril 2021 – janvier 2026)
CONCLUSION
Cette décision rappelle avec force que le respect des autorisations administratives et des règles de copropriété ne suffit pas à échapper à la responsabilité pour troubles de voisinage. L’atteinte à l’intimité causée par la création de vues directes et persistantes constitue un trouble anormal indemnisable, indépendamment de tout manquement aux règles formelles.
Les assemblées générales doivent désormais intégrer systématiquement dans leur réflexion l’impact d’une attribution de jouissance privative sur les voisins immédiats, sous peine de voir la responsabilité du syndicat engagée aux côtés des copropriétaires bénéficiaires.
Pour les copropriétaires, le message est clair : avant d’aménager un espace commun dont vous avez obtenu la jouissance exclusive, évaluez soigneusement l’impact sur vos voisins directs, en particulier en termes de vues et d’atteinte à l’intimité.
Cabinet d’Expertise RIEU
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Référence : TJ Paris, 8ème ch. 2ème section, 15 janvier 2026, n° 21/06121