Le Conseil d’État vient de rappeler un principe fondamental en matière d’urbanisme : la fraude dans l’obtention d’un permis de construire ne peut être régularisée par un permis modificatif ultérieur. Cette décision du 18 décembre 2024 intéresse directement les professionnels du droit de l’urbanisme et les acteurs de l’immobilier.
Les faits de l’espèce
Des riverains de Villennes-sur-Seine contestaient deux actes d’urbanisme successifs délivrés à la société HLM immobilière 3F :
- Un permis de construire initial du 10 mai 2022 autorisant la création de douze logements avec modification d’un bâtiment existant
- Un permis de construire modificatif du 17 février 2023
Le tribunal administratif de Versailles avait rejeté leur demande d’annulation le 9 novembre 2023. Les riverains ont formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.
La solution du Conseil d’État
Le Conseil d’État annule le jugement du tribunal administratif et renvoie l’affaire devant cette même juridiction. Cette cassation repose sur un principe clair : lorsqu’un permis de construire modificatif a été obtenu par fraude, il ne peut régulariser les vices affectant le permis initial.
La Haute juridiction administrative précise que l’illégalité résultant de la fraude dans l’obtention du permis modificatif empêche toute régularisation des irrégularités du permis initial. Cette position confirme la gravité particulière attachée à la fraude en matière d’urbanisme.
Les implications pratiques
Cette jurisprudence rappelle aux maîtres d’ouvrage et aux collectivités territoriales que :
- La fraude constitue un vice d’une exceptionnelle gravité qui ne peut être couvert par la procédure normale de permis modificatif
- Les vices du permis initial subsistent même si un permis modificatif est délivré ultérieurement lorsque ce dernier est entaché de fraude
- Le contrôle juridictionnel est maintenu sur l’ensemble de la procédure d’urbanisme
Les condamnations prononcées
Le Conseil d’État a condamné solidairement la commune de Villennes-sur-Seine et la société HLM immobilière 3F à verser aux requérants la somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Perspectives
Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence administrative qui sanctionne sévèrement les manœuvres frauduleuses en matière d’urbanisme. Elle invite les professionnels à la plus grande vigilance dans l’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme.
L’affaire sera réexaminée par le tribunal administratif de Versailles qui devra statuer sur le fond des moyens soulevés par les requérants à la lumière de ces principes.
Référence : CE, 18 décembre 2024, n° 490711, ECLI:FR:CECHR:2024:490711.20241218