🔴 ARRÊT DE PRINCIPE – PUBLIÉ AU BULLETIN
Dans un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation (Formation de section, publié au Bulletin) vient de rendre une décision révolutionnaire qui bouleverse totalement la prescription en matière d’obligations du bailleur.
Le principe est simple mais aux conséquences considérables : les obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement empêche la prescription de courir.
Concrètement, cela signifie qu’un locataire peut agir contre son bailleur à tout moment du bail, même après 5 ans, tant que le manquement persiste.
Cette décision renforce massivement la protection des locataires et met fin à une défense systématiquement invoquée par les bailleurs : la prescription.
📋 LES FAITS
Le contexte : un bail commercial vétuste
Le 28 février 2012, deux sociétés du même groupe concluent un bail commercial d’une durée de 9 ans.
Les locaux sont affectés à « toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités ».
Problème : dès le départ, les locaux sont vétustes :
- Toiture en mauvais état
- Façades abîmées
- Voirie dégradée
Le locataire connaît parfaitement cet état de vétusté dès la signature du bail, puisqu’il travaillait déjà dans ces locaux depuis plusieurs années.
Le refus du bailleur de faire les travaux
De 2012 à 2020 (soit pendant 8 ans), le bailleur ne fait AUCUN travail pour remédier à la vétusté.
L’état des locaux se dégrade progressivement, rendant l’exploitation de plus en plus difficile.
Le locataire exploite néanmoins son activité malgré ces désordres.
L’assignation du locataire en 2020
Le 12 juin 2020, après 8 ans de patience, le locataire décide d’agir.
Il assigne le bailleur devant le tribunal pour obtenir :
- Sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté
- L’indemnisation de ses préjudices (trouble de jouissance, perte d’exploitation, etc.)
La défense du bailleur : la prescription
Le bailleur soulève immédiatement une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Son argumentation :
« Le locataire connaissait parfaitement l’état de vétusté des locaux dès la signature du bail en 2012.
Il a donc eu connaissance des faits lui permettant d’agir dès 2012.
Or, il assigne seulement en 2020, soit 8 ans après.
Le délai de prescription de 5 ans (article 2224 du Code civil) est donc largement dépassé.
L’action est prescrite et doit être déclarée irrecevable. »
🔨 LA PROCÉDURE
Le tribunal de première instance
Le tribunal statue sur cette fin de non-recevoir.
(L’arrêt ne précise pas la décision du tribunal, mais la cour d’appel ayant été saisie, on peut supposer qu’au moins l’une des parties a interjeté appel).
La Cour d’appel de Riom
Le 20 septembre 2023, la Cour d’appel de Riom (3ème chambre civile et commerciale) rend son arrêt.
Solution : La cour d’appel REJETTE les demandes du locataire.
Motifs :
« À la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années.
L’état de vétusté initiale était connu et apparent.
Cet état n’a pas empêché l’exploitation des activités du locataire, ce qui établit le respect par le bailleur de son obligation de délivrance.
Seuls les enjeux en termes d’exploitation n’ont pas été mesurés par le locataire.
Le locataire ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018 (erreur dans l’arrêt, l’assignation était du 12 juin 2020), soit au-delà du délai de cinq ans à compter de 2012, celle-ci est prescrite.
Les demandes sont donc irrecevables. »
Le locataire se pourvoit en cassation.
⚖️ LA DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION
Cassation de l’arrêt d’appel
Le 4 décembre 2025, la Cour de cassation (3ème chambre civile, Formation de section) rend son arrêt.
Solution : CASSATION de l’arrêt d’appel.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Riom.
Renvoi devant la Cour d’appel de Limoges
L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Limoges pour être rejugée.
Le bailleur est condamné aux dépens et à payer au locataire la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
🎯 LE PRINCIPE JURIDIQUE FONDAMENTAL
Les obligations continues du bailleur
La Cour de cassation rappelle d’abord les textes fondamentaux :
Article 1709 du Code civil :
« Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »
Article 1719 du Code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la jouissance paisible par le fait des personnes qui tiennent de lui un droit sur la chose louée. »
De ces textes, la Cour déduit que le bailleur a deux obligations principales :
- Délivrer au preneur la chose louée
- Lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail
Point crucial : ces obligations ne sont pas ponctuelles (c’est-à-dire qu’elles ne s’exécutent pas à un seul moment dans le temps).
Ce sont des obligations CONTINUES qui s’exécutent jour après jour, pendant toute la durée du bail.
La délivrance de la chose louée
L’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des locaux au début du bail.
Elle implique que le bailleur maintienne les locaux en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du bail.
En particulier, le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse.
Et même avec une clause expresse, le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
La jouissance paisible
L’obligation d’assurer la jouissance paisible est également une obligation continue.
Le bailleur doit faire en sorte que le locataire puisse jouir paisiblement des locaux pendant toute la durée du bail.
Si des désordres empêchent ou gênent cette jouissance, le bailleur doit y remédier.
Exigibles pendant toute la durée du bail
Principe posé par la Cour de cassation :
« Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur. »
Conséquences :
- Les obligations du bailleur ne s’éteignent pas au fil du temps
- Elles restent exigibles de la première à la dernière année du bail
- Le locataire peut à tout moment demander leur exécution forcée
💥 LE MANQUEMENT PERSISTANT
Nature du manquement
Si le bailleur ne fait pas les travaux nécessaires pour remplir ses obligations :
- De délivrance
- De jouissance paisible
Il manque à ses obligations.
Persistance jour après jour
Ce manquement ne se produit pas à un seul moment dans le temps.
Il PERSISTE jour après jour tant que le bailleur n’a pas fait les travaux :
- Jour 1 : le bailleur manque à son obligation
- Jour 2 : le bailleur manque ENCORE à son obligation
- Jour 3 : le bailleur manque TOUJOURS à son obligation
- …
- Jour 2920 (= 8 ans) : le bailleur manque ENCORE à son obligation
Fait permettant l’action en exécution forcée
Chaque jour de manquement constitue un nouveau fait permettant au locataire d’agir.
Le locataire peut donc exercer une action en exécution forcée :
- À la fin de la 1ère année du bail
- À la fin de la 3ème année
- À la fin de la 5ème année
- À la fin de la 8ème année
- À tout moment tant que le bail n’est pas terminé
⏱️ LA PRESCRIPTION
Principe général de l’article 2224
Article 2224 du Code civil :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Principe :
En matière de prescription quinquennale, le délai de 5 ans court à compter du jour où le titulaire du droit :
- A connu les faits lui permettant d’agir
- OU aurait dû connaître ces faits
Exception pour les obligations continues
Mais pour les obligations continues, ce principe général ne s’applique pas de la même manière.
Pourquoi ?
Parce que le manquement persiste jour après jour.
Chaque jour constitue un nouveau fait permettant d’agir.
Le point de départ de la prescription ne peut donc être fixé à la date de connaissance initiale du vice ou de la vétusté.
Manquement persistant = pas de prescription
Solution de la Cour de cassation :
Tant que le manquement PERSISTE, la prescription NE COURT PAS.
Le locataire peut agir à tout moment du bail pour demander l’exécution forcée des obligations du bailleur.
En l’espèce :
✅ Le bailleur avait l’obligation de faire les travaux de vétusté (obligation continue)
✅ Il n’a pas fait ces travaux de 2012 à 2020 (manquement persistant)
✅ En 2020, le manquement persistait toujours
✅ Le locataire pouvait donc agir en 2020, même 8 ans après le début du bail
✅ PAS de prescription
Erreur de la Cour d’appel :
La Cour d’appel a commis une erreur en fixant le point de départ de la prescription à la date de signature du bail (2012) au seul motif que le locataire connaissait la vétusté dès cette date.
Elle aurait dû rechercher si le manquement du bailleur persistait au jour de l’assignation en 2020.
🏗️ LES TRAVAUX DE VÉTUSTÉ
À la charge du bailleur par principe
La Cour de cassation rappelle que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse.
Principe : les travaux de vétusté sont à la charge du bailleur.
Exception : une clause du bail peut prévoir que certains travaux de vétusté seront à la charge du locataire.
Mais attention : même avec une clause expresse, cette faculté est limitée par la jurisprudence.
Clause expresse nécessaire pour transfert
Si le bailleur veut que le locataire supporte les travaux de vétusté, il doit prévoir une clause expresse dans le bail.
Une clause générale ou implicite ne suffit pas.
Vices de structure toujours au bailleur
Même avec une clause expresse mettant certains travaux de vétusté à la charge du locataire, le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Travaux de structure = toujours à la charge du bailleur, même avec une clause contraire.
En l’espèce :
Les travaux concernaient :
- La toiture (= structure)
- Les façades (= structure)
- La voirie
Ces travaux étaient donc nécessairement à la charge du bailleur.
📊 CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES BAILLEURS : Changement radical de stratégie
Plus de prescription comme défense
AVANT cet arrêt :
Les bailleurs se cachaient systématiquement derrière la prescription :
« Le locataire connaissait les désordres dès le début du bail. 5 ans après, c’est prescrit ! »
Cette défense était souvent accueillie par les juges.
APRÈS cet arrêt :
Cette défense NE FONCTIONNE PLUS.
Même si le locataire connaissait les désordres dès le début, il peut agir à tout moment du bail tant que le manquement persiste.
Les bailleurs perdent leur principal moyen de défense.
Obligation pendant tout le bail
Les bailleurs doivent désormais intégrer que leur obligation de faire les travaux ne s’éteint pas après 5 ans.
Elle dure pendant toute la durée du bail (9 ans, 12 ans, 18 ans…).
Ils ne peuvent jamais se considérer « à l’abri » d’une action du locataire.
Faire les travaux sans attendre
Conseil pratique :
Face à un locataire qui signale des désordres, le bailleur a tout intérêt à faire les travaux sans tarder.
Pourquoi ?
- Il ne pourra pas invoquer la prescription plus tard
- Plus il attend, plus le préjudice du locataire s’aggrave
- Plus le préjudice s’aggrave, plus les dommages-intérêts seront élevés
Stratégie optimale : Faire les travaux dès qu’ils sont signalés, ou au pire dans un délai raisonnable.
POUR LES LOCATAIRES : Protection très renforcée
Action possible même après 5 ans
Grande victoire pour les locataires !
Même si vous avez laissé passer 5 ans, 8 ans, voire plus, vous pouvez toujours agir si le manquement du bailleur persiste.
Exemple :
Vous louez des locaux en 2015. Vous constatez des désordres.
En 2026 (11 ans après !), le bailleur n’a toujours pas fait les travaux.
Vous pouvez l’assigner et obtenir gain de cause !
Protection renforcée
Cette décision renforce considérablement la protection des locataires face aux bailleurs négligents.
Les locataires ne sont plus piégés par le délai de prescription.
Ils peuvent attendre, espérer que le bailleur fera les travaux, et agir en dernier recours si le bailleur ne fait toujours rien.
Agir dès que possible quand même
Attention : même si la prescription ne court plus, il reste préférable d’agir dès que possible.
Pourquoi ?
- Plus vous attendez, plus votre préjudice s’aggrave (mais vous en serez indemnisé)
- Vous continuez à subir les désordres pendant toute la période d’attente
- Il est toujours mieux de régler le problème rapidement que de laisser pourrir la situation
Conseil : Agissez dans un délai raisonnable, mais sachez que si vous avez tardé, ce n’est pas perdu pour autant.
POUR LES EXPERTS : Nouveau paradigme
Nouveau paradigme sur la prescription
Les experts doivent désormais intégrer ce nouveau principe dans leurs analyses.
Lorsqu’ils sont sollicités pour évaluer un préjudice locatif, ils ne doivent plus s’arrêter au délai de 5 ans à compter de la connaissance du désordre.
Ils doivent vérifier si l’obligation du bailleur était continue et si le manquement persistait au moment de l’assignation.
Expertise à tout moment du bail
Les experts peuvent être mandatés :
- La 1ère année du bail
- La 5ème année
- La 10ème année
- À tout moment du bail
Ils doivent être en mesure d’évaluer les préjudices quelle que soit la date d’assignation.
Évaluation sur la durée
L’évaluation des préjudices devient plus complexe.
Il faut évaluer le préjudice sur toute la durée du manquement persistant :
- Trouble de jouissance : depuis le début du manquement jusqu’à l’assignation (voire jusqu’à la réalisation des travaux)
- Perte d’exploitation : idem
- Frais supplémentaires : idem
L’expert doit donc reconstituer l’historique complet du manquement.
📜 PORTÉE DE L’ARRÊT
Formation de section
Cet arrêt a été rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en Formation de section.
Qu’est-ce qu’une formation de section ?
C’est une formation élargie de la chambre, composée de plus de magistrats qu’en formation ordinaire.
Elle est utilisée pour les affaires présentant une importance particulière ou soulevant une difficulté sérieuse.
Conséquence : Cet arrêt a une autorité renforcée.
Publié au Bulletin
Cet arrêt est publié au Bulletin de la Cour de cassation.
Signification :
Seuls les arrêts les plus importants, présentant un intérêt particulier pour la jurisprudence, sont publiés au Bulletin.
La publication au Bulletin signifie que cet arrêt constitue un arrêt de principe qui fera référence dans toute la jurisprudence future.
Conséquence : Toutes les juridictions en France vont désormais appliquer ce principe.
Arrêt de principe
Cet arrêt pose un principe général applicable à toutes les situations similaires.
Il ne s’agit pas d’une simple application du droit à un cas particulier, mais bien de la création d’une règle jurisprudentielle qui s’imposera à tous.
S’applique à tous les baux
Bien que l’affaire concernait un bail commercial, le principe posé s’applique à tous les baux :
✅ Baux commerciaux ✅ Baux d’habitation ✅ Baux ruraux ✅ Tous types de baux
Pourquoi ?
Parce que la Cour de cassation se fonde sur les articles 1709 et 1719 du Code civil, qui sont les textes généraux applicables à tous les baux.
📌 CE QU’IL FAUT RETENIR
Le principe révolutionnaire
✅ Les obligations du bailleur (délivrance + jouissance paisible) sont CONTINUES
Elles ne s’exécutent pas à un seul moment mais pendant toute la durée du bail.
✅ Elles sont exigibles pendant TOUT le bail
De la première à la dernière année du bail, le bailleur doit remplir ses obligations.
✅ Le manquement PERSISTE jour après jour
Si le bailleur ne fait pas les travaux, son manquement se renouvelle chaque jour.
✅ La prescription NE COURT PAS tant que le manquement persiste
Le locataire peut agir à tout moment du bail, même après 5 ans.
✅ Les travaux de vétusté sont à la charge du BAILLEUR
Sauf clause expresse (et limitée pour les travaux de structure).
L’importance de l’arrêt
✅ Formation de section de la Cour de cassation
Formation élargie = importance particulière.
✅ Publié au Bulletin
Arrêt de principe qui fera référence pendant des décennies.
✅ S’applique à TOUS les baux
Commercial, habitation, rural… tous concernés.
✅ Révolutionne la prescription
Change complètement la donne pour bailleurs ET locataires.
Les conséquences concrètes
✅ Bailleurs : vous ne pouvez plus invoquer la prescription
Faites les travaux sans tarder !
✅ Locataires : vous pouvez agir même après 5 ans
Mais agissez quand même dès que possible.
✅ Experts : nouveau paradigme d’évaluation
Expertise possible à tout moment, évaluation sur la durée.
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Cabinet d’Expertise RIEU
Expert en évaluation immobilière
Spécialiste baux commerciaux et contentieux locatif
Montpellier – Sète
Référence : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 décembre 2025, pourvoi n° 23-23.357 (Formation de section – Publié au Bulletin)
Articles applicables : Articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil
Mots-clés : obligations continues bailleur, prescription, manquement persistant, bail commercial, vétusté, jouissance paisible, délivrance, cour de cassation, expertise