Référence : Cour de cassation, chambre commerciale, 4 juin 2025, n°24-11.580 (Publié au bulletin)
INTRODUCTION
Dans un arrêt du 4 juin 2025 publié au bulletin, la Cour de cassation rappelle un principe fondamental du droit de la vente : le juge ne peut pas procéder lui-même à la fixation du prix de vente. Cette décision, qui confirme une jurisprudence constante, souligne les limites du pouvoir judiciaire en matière contractuelle et valorise le rôle indispensable des tiers évaluateurs, dont les experts en évaluation.
L’affaire concernait la vente d’un fonds de commerce de pharmacie pour laquelle le prix devait être calculé selon une formule contractuelle. Face à un désaccord entre les parties sur l’application de cette formule, le tribunal de commerce puis la cour d’appel ont procédé eux-mêmes à la fixation du prix. La Cour de cassation censure cette pratique et casse l’arrêt sans renvoi, tout en annulant également le jugement de première instance.
Cette jurisprudence est essentielle pour tous les professionnels intervenant dans les opérations de cession : notaires et avocats qui rédigent les actes, cédants et cessionnaires qui négocient, experts en évaluation qui déterminent les prix, et juridictions qui peuvent être tentées de « sauver » une vente bloquée par un désaccord.
LES FAITS
Le contexte : vente d’une pharmacie
Le 7 septembre 2015, une promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives a été conclue entre la société SNC Pharmacie Girardeaux (ci-après « la société Pharmacie Girardeaux »), en qualité de cédante, et la société SELARL Pharmacie Bourdois (ci-après « la société Pharmacie Bourdois »), en qualité de cessionnaire.
Cette promesse portait sur un fonds de commerce de pharmacie et contenait une clause détaillée de détermination du prix.
Le mécanisme contractuel de fixation du prix
La promesse prévoyait que le prix de cession serait fixé selon la formule suivante :
Prix = 80% du chiffre d’affaires annuel de référence
Le chiffre d’affaires de référence était défini comme celui des douze derniers mois d’exploitation antérieurs à l’antépénultième mois précédant la cession.
Toutefois, ce chiffre d’affaires devait faire l’objet de retraitements. Devaient être retranchés les éléments suivants :
- Les ventes de marchandises faites « hors comptoir »
- La location de matériel médical
- Les ventes de marchandises associées à l’activité de location de matériel médical
- Les prestations de production faites avec les laboratoires pharmaceutiques
- Les indemnités d’astreinte
- Une somme forfaitaire de 20 000 euros correspondant au « taux de substitution minimal » normalement attendu
Les clauses relatives au tiers évaluateur
La promesse contenait également des clauses relatives au recours à un tiers évaluateur, qualifié d' »expert » :
Premier cas de recours : En cas de désaccord des parties sur le bilan dont était extrait le chiffre d’affaires.
Second cas de recours : En cas de désaccord sur la détermination du prix définitif.
Mode de désignation : L’expert devait être désigné d’un commun accord par les parties. À défaut d’accord sur l’identité de l’expert ou si l’expert désigné n’avait pas rempli sa mission dans un délai de six mois, l’expert devait être désigné par le président du tribunal de commerce de Niort saisi par la partie la plus diligente.
La signature de l’acte définitif
Le 31 mars 2016, les parties ont signé l’acte définitif de cession.
Les comptes de l’année 2015 n’étant pas arrêtés à cette date, un prix provisoire a été fixé. Le prix définitif devait être fixé ultérieurement après la communication du chiffre d’affaires de référence.
Le premier désaccord et l’intervention d’un expert
Après communication des données comptables, un désaccord est survenu entre les parties sur le chiffre d’affaires de l’année 2015.
Conformément aux stipulations contractuelles, les parties ont désigné d’un commun accord un « expert » qui a procédé à l’évaluation du chiffre d’affaires total annuel.
Résultat : L’expert a fixé le chiffre d’affaires annuel à la somme de 1 471 682 euros.
Les parties ont accepté ce montant comme base de calcul.
Le second désaccord sur les retraitements
Toutefois, les parties étaient également en désaccord sur le montant des retraitements à effectuer sur ce chiffre d’affaires pour aboutir au chiffre d’affaires de référence servant d’assiette au calcul du prix.
La saisine du tribunal de commerce
Face à cette impasse, la société Pharmacie Girardeaux a assigné la société Pharmacie Bourdois devant le tribunal de commerce de Niort.
Demandes à titre principal : La fixation définitive du prix et la condamnation du cessionnaire à lui payer le solde lui restant dû.
Demandes à titre subsidiaire : Une expertise judiciaire pour fixer le prix définitif par application du mécanisme de calcul stipulé au contrat.
LA PROCÉDURE
Le jugement de première instance (25 janvier 2022)
Le tribunal de commerce de Niort a rendu son jugement le 25 janvier 2022.
Solution retenue : Le tribunal a décidé de fixer lui-même le prix de cession.
Méthode : Le tribunal a procédé au retraitement du chiffre d’affaires en évaluant lui-même le montant des éléments à retrancher.
Notamment, le tribunal a évalué les ventes hors comptoir à la somme de 53 000 euros et a procédé aux autres retraitements prévus au contrat.
Prix fixé : Après calcul, le tribunal a fixé le prix définitif de la vente.
L’arrêt de la cour d’appel de Poitiers (12 décembre 2023)
La société Pharmacie Girardeaux a interjeté appel de ce jugement.
La cour d’appel de Poitiers a rendu son arrêt le 12 décembre 2023.
Solution retenue : La cour d’appel a confirmé le jugement et approuvé la démarche du tribunal.
Raisonnement : La cour d’appel a relevé :
- Que les parties étaient en désaccord sur le prix de cession
- Que les clauses du contrat prévoyaient que le prix était fonction du chiffre d’affaires de l’exercice 2015 retraité de divers éléments
- Que les parties étaient d’accord sur le montant du chiffre d’affaires avant retraitement (1 471 682 euros)
- Qu’il convenait donc de chiffrer elle-même le montant des éléments à retrancher du chiffre d’affaires pour déterminer l’assiette de calcul du prix
Prix retenu : La cour d’appel a dit la vente arrêtée au prix de 1 035 820 euros et a constaté qu’il avait d’ores et déjà été réglé par la société Pharmacie Bourdois.
Rejet des demandes : La cour d’appel a rejeté l’ensemble des demandes de la société Pharmacie Girardeaux.
Le pourvoi en cassation
La société Pharmacie Girardeaux a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, invoquant deux branches d’un même moyen.
Grief principal : La cour d’appel a procédé à une fixation judiciaire du prix, ce qui viole les articles 1591 et 1592 du Code civil.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Audience publique : 8 avril 2025
Rapporteur : Mme Bellino, conseiller référendaire
Président : M. Vigneau
LA DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION
La cassation sans renvoi
Date de l’arrêt : 4 juin 2025
Solution : CASSATION SANS RENVOI
Portée : La Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 12 décembre 2023 par la cour d’appel de Poitiers.
L’annulation du jugement de première instance
Décision complémentaire : La Cour de cassation annule également le jugement rendu par le tribunal de commerce de Niort le 25 janvier 2022.
Cette annulation directe du jugement de première instance est exceptionnelle mais s’explique par le fait que les deux juridictions ont commis la même erreur de droit.
Le principe juridique rappelé
La Cour de cassation vise les articles 1591 et 1592 du Code civil et énonce :
Sur le moyen, pris en sa première branche
Article 1591 du Code civil : « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »
Article 1592 du Code civil : « Il peut cependant être laissé à l’estimation d’un tiers. »
Principe dégagé : « Il en résulte que le juge ne peut procéder à la fixation du prix de la vente. »
L’erreur des juridictions du fond
La Cour de cassation relève que :
« Pour dire la vente arrêtée au prix de 1 035 820 euros et rejeter l’ensemble des demandes de la société Pharmacie Girardeaux, l’arrêt, après avoir relevé que l’ « expert » désigné d’un commun accord par les parties, conformément au contrat, avait fixé le chiffre d’affaires annuel à la somme de 1 471 682 euros, procède au retraitement de cette somme en déduisant notamment, ainsi que le prévoit l’acte de vente, les ventes hors comptoir, qu’il évalue à la somme de 53 000 euros, pour aboutir à un prix de vente de 1 297 347 euros. »
Censure :
« En statuant ainsi, en approuvant le tribunal d’avoir chiffré lui-même, pour déterminer le prix de cession, le montant des éléments à retrancher du chiffre d’affaires annuel, montant sur lequel les parties étaient en désaccord, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
La Cour de cassation ajoute, en visant l’article 12, alinéa 1er, du code de procédure civile :
Principe : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. »
Application : Le juge ne peut pas dépasser les pouvoirs que la loi lui confère.
Censure complémentaire :
« Pour dire la vente arrêtée au prix de 1 035 820 euros et rejeter les demandes de la société Pharmacie Girardeaux, l’arrêt retient encore que la société Pharmacie Girardeaux sollicitait à titre principal, dans ses conclusions de première instance, la fixation du prix de cession définitif par le tribunal et que les premiers juges ont donc répondu à cette prétention dans le dispositif de leur décision. »
« En statuant ainsi, alors que le tribunal n’avait pas le pouvoir de fixer le prix de cession, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Enseignement : Même si une partie demande au tribunal de fixer le prix, celui-ci n’a pas ce pouvoir. La demande d’une partie ne peut pas conférer au juge un pouvoir qu’il ne détient pas.
Les conséquences de la cassation
Application de l’article 1015 du code de procédure civile
Après avis donné aux parties, la Cour de cassation fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
Motivation : « L’intérêt d’une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond. »
Le sort du jugement de première instance
La Cour rappelle que le juge ne peut procéder à la fixation du prix.
Décision : « En évaluant lui-même le prix de cession, le tribunal a excédé ses pouvoirs. Le jugement entrepris doit donc être annulé. »
Le sort de la demande de désignation d’un tiers évaluateur
La société Pharmacie Girardeaux demandait à la cour d’appel de désigner un tiers évaluateur afin de fixer le prix de la vente conformément aux stipulations de l’acte de cession.
Rappel de la clause contractuelle (article 10-2 de l’acte) :
« En cas de désaccord entre les parties sur la fixation du prix, celui-ci sera déterminé par un expert désigné d’un commun accord par les parties, dès que le prix de cession définitif sera connu, conformément à l’article 1592 du Code civil. […] Si les parties ne s’accordent pas sur l’identité de l’expert à désigner ou si l’expert désigné n’a pas rempli sa mission dans un délai de 6 mois à compter de sa désignation, un expert sera désigné par le Président du Tribunal de commerce de Niort saisi par la partie la plus diligente. »
Décision de la Cour de cassation :
« Il en résulte que seul le président du tribunal de commerce de Niort a le pouvoir de procéder à cette désignation. »
« La cour d’appel ne pouvant statuer que dans les limites des pouvoirs du tribunal de commerce de Niort, la demande de désignation d’un tiers évaluateur est irrecevable. »
Enseignement : La Cour de cassation respecte strictement la clause contractuelle. Seul le président du tribunal de commerce de Niort, statuant en référé, peut désigner le tiers évaluateur. La cour d’appel, statuant au fond, ne peut pas procéder à cette désignation.
ANALYSE JURIDIQUE
Les articles 1591 et 1592 du Code civil
Article 1591 : la détermination du prix par les parties
Texte : « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »
Principe : Le prix est un élément essentiel du contrat de vente. Il doit être déterminé ou déterminable au moment de la conclusion du contrat.
Liberté contractuelle : Les parties sont libres de fixer le prix comme elles l’entendent, soit en indiquant un montant précis, soit en prévoyant une formule de calcul.
Condition de validité : Si le prix n’est pas déterminé ou déterminable, la vente est nulle.
Article 1592 : le recours à un tiers évaluateur
Texte : « Il peut cependant être laissé à l’estimation d’un tiers. »
Exception au principe : Les parties peuvent convenir que le prix sera fixé par un tiers.
Nature du tiers : Il peut s’agir d’un expert, d’un commissaire-priseur, ou de toute autre personne qualifiée.
Mode de désignation : Le tiers peut être désigné directement dans le contrat, ou le contrat peut prévoir un mécanisme de désignation (accord des parties, désignation judiciaire en cas de désaccord).
Pouvoir du tiers : Le tiers a pour mission de déterminer le prix en appliquant les critères prévus au contrat ou, à défaut, selon les usages et l’équité.
La prohibition de la fixation judiciaire du prix
Principe clairement établi : Le juge ne peut jamais fixer lui-même le prix de vente.
Fondement : Ce principe repose sur deux considérations :
- Le respect de la liberté contractuelle (les parties doivent déterminer le prix)
- La séparation des pouvoirs (le juge applique le droit, il ne se substitue pas aux parties)
Jurisprudence constante : Ce principe est affirmé de longue date par la Cour de cassation.
La jurisprudence constante
La Cour de cassation rappelle dans son arrêt les précédents jurisprudentiels :
Sur le fait que le juge ne peut fixer lui-même le prix :
- 1re Civ., 24 fév. 1998, n° 96-13.414, Bull., n° 81
- 1re Civ., 19 janv. 1999, n° 97-10.695, Bull., n° 25
- 1re Civ., 28 nov. 2000, n° 98-10.433
Sur le fait que le juge ne peut davantage compléter une détermination insuffisante du prix :
- Com., 7 juin 1971, n° 70-10.220, Bull., n° 161
- 3e Civ., 4 oct. 1989, n° 88-10.753, Bull., n° 184
Sur le fait que le juge ne peut davantage imposer aux parties une méthode de détermination du prix qui n’avait pas recueilli leur accord :
- Com., 12 fév. 2008, n° 06-18.414
Conclusion : Le principe selon lequel le juge ne peut fixer le prix est une règle fermement établie et constante.
Les limites du pouvoir du juge
Ce que le juge ne peut PAS faire
1. Fixer lui-même le prix Le juge ne peut pas déterminer le montant du prix, même si les parties sont en désaccord, même si cela permettrait de débloquer la situation.
2. Compléter une détermination insuffisante Si les parties ont prévu une formule de calcul incomplète, le juge ne peut pas la compléter de lui-même.
3. Imposer une méthode non convenue Le juge ne peut pas imposer une méthode de détermination du prix que les parties n’ont pas choisie.
4. Chiffrer des éléments en désaccord Dans notre affaire, les parties étaient d’accord sur le chiffre d’affaires global mais en désaccord sur les retraitements. Le juge ne pouvait pas chiffrer lui-même ces retraitements.
Ce que le juge PEUT faire
1. Interpréter le contrat Le juge peut interpréter les clauses du contrat pour en déterminer le sens exact.
2. Désigner un tiers évaluateur Si le contrat prévoit ce mécanisme et attribue cette compétence au juge, celui-ci peut désigner un expert pour fixer le prix.
3. Constater la nullité Si le prix n’est pas déterminé ni déterminable, le juge peut constater la nullité de la vente.
4. Trancher un litige sur l’application de la formule Le juge peut trancher un litige portant sur l’interprétation ou l’application de la formule contractuelle, mais sans fixer lui-même le prix.
Le rôle du tiers évaluateur
Sa mission
Le tiers évaluateur a pour mission de déterminer le prix en application des critères prévus au contrat.
Nature de sa mission : Il s’agit d’une mission contractuelle, fondée sur la convention des parties.
Critères d’évaluation : Le tiers doit appliquer les critères fixés par les parties dans le contrat. À défaut de critères précis, il doit se référer aux usages de la profession et à l’équité.
Méthode : Le tiers peut utiliser toutes les méthodes d’évaluation appropriées (comparaison, actualisation des flux, goodwill, etc.).
Ses pouvoirs
Pouvoir d’investigation : Le tiers peut demander aux parties tous les documents et informations nécessaires à sa mission.
Pouvoir de chiffrage : Le tiers peut chiffrer tous les éléments nécessaires au calcul du prix.
Pouvoir de décision : La décision du tiers s’impose aux parties, sauf en cas de fraude, d’erreur manifeste ou de violation de sa mission.
Ses limites
Respect des critères contractuels : Le tiers ne peut pas substituer ses propres critères à ceux prévus au contrat.
Pas de pouvoir juridictionnel : Le tiers n’est pas un juge. Sa décision peut être contestée devant les tribunaux.
Obligation de motivation : Le tiers doit motiver sa décision et expliquer comment il a appliqué les critères contractuels.
CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES NOTAIRES ET AVOCATS : Rédiger des clauses efficaces
La clause de tiers évaluateur est indispensable
Principe : Dans toute vente dont le prix n’est pas immédiatement déterminé, il est impératif de prévoir une clause de tiers évaluateur.
Risque en l’absence de clause : Sans cette clause, en cas de désaccord, les parties se retrouveront dans une impasse. Le juge ne pourra pas fixer le prix, et la vente risque d’être annulée ou bloquée.
Recommendation : Ne jamais rédiger un acte de vente avec un prix à déterminer ultérieurement sans prévoir le recours à un tiers évaluateur.
Rédiger une clause complète
Une clause de tiers évaluateur efficace doit prévoir :
1. Les critères d’évaluation Définissez précisément les critères que le tiers devra appliquer (chiffre d’affaires, bénéfices, actif net, comparaison, etc.).
2. Le mode de désignation du tiers
- Désignation d’un commun accord par les parties
- À défaut d’accord dans un délai précis, désignation par le président du tribunal compétent sur requête de la partie la plus diligente
3. La procédure
- Délai dans lequel le tiers doit rendre sa décision
- Modalités de communication des documents au tiers
- Obligation de motivation
4. Les conséquences de la décision
- Le prix fixé par le tiers s’impose aux parties
- Les voies de recours éventuelles (contestation en cas de fraude ou d’erreur manifeste)
5. Les frais
- Répartition des honoraires du tiers entre les parties
Exemple de clause
"Article X - Détermination du prix définitif
Le prix de cession du fonds de commerce est fixé à [formule de calcul].
En cas de désaccord entre les parties sur l'application de cette formule ou sur le montant du prix en résultant, le prix sera déterminé par un expert désigné d'un commun accord par les parties dans un délai de quinze jours à compter de la survenance du désaccord.
À défaut d'accord sur le nom de l'expert dans ce délai, l'expert sera désigné par ordonnance du président du tribunal de commerce de [ville], statuant en la forme des référés, à la requête de la partie la plus diligente.
L'expert aura pour mission de déterminer le prix définitif en appliquant strictement la formule contractuelle ci-dessus.
L'expert devra rendre sa décision dans un délai de trois mois à compter de sa désignation. Sa décision devra être motivée.
Le prix ainsi fixé s'imposera aux parties.
Les frais et honoraires de l'expert seront partagés par moitié entre les parties."Les erreurs à éviter
Erreur n°1 : Ne pas prévoir de clause de tiers évaluateur du tout.
Erreur n°2 : Prévoir une clause imprécise qui ne définit pas les critères d’évaluation.
Erreur n°3 : Compter sur le juge pour « arranger » les choses en cas de désaccord.
Erreur n°4 : Prévoir un mode de désignation du tiers uniquement « d’un commun accord », sans solution de repli en cas de désaccord.
Erreur n°5 : Ne pas préciser la juridiction compétente pour désigner le tiers en cas de désaccord.
POUR LES CÉDANTS ET CESSIONNAIRES : Anticiper et sécuriser
Anticiper les désaccords dès la négociation
Vérifiez la clause de tiers évaluateur : Avant de signer, assurez-vous que l’acte contient une clause de tiers évaluateur claire et complète.
Comprenez la formule de prix : Assurez-vous de bien comprendre comment le prix sera calculé et quels éléments pourront donner lieu à désaccord.
Privilégiez les critères objectifs : Plus les critères d’évaluation sont objectifs et vérifiables, moins il y aura de risque de désaccord.
Prévoyez une médiation préalable : Avant de recourir au tiers évaluateur, vous pouvez prévoir une tentative de médiation ou de conciliation.
En cas de désaccord sur le prix
Ne comptez pas sur le juge : Comme le rappelle cet arrêt, le juge ne pourra pas fixer le prix pour vous.
Respectez la procédure contractuelle : Suivez scrupuleusement la procédure prévue au contrat pour la désignation du tiers évaluateur.
Coopérez avec le tiers : Communiquez-lui tous les documents et informations nécessaires à sa mission.
Acceptez la décision du tiers : Sauf fraude ou erreur manifeste, la décision du tiers s’impose. Contester systématiquement ne fera que prolonger le litige.
Les recours possibles
Contestation de la décision du tiers :
- En cas de fraude
- En cas d’erreur manifeste
- En cas de dépassement de mission
Action en nullité de la vente :
- Si le prix n’est finalement ni déterminé ni déterminable
- Si la clause de tiers évaluateur est inefficace
Action en responsabilité :
- Contre le tiers évaluateur s’il a manqué à ses obligations
- Contre le cocontractant s’il a délibérément bloqué la procédure
POUR LES EXPERTS EN ÉVALUATION : Un rôle protégé et valorisé
Votre rôle est indispensable
Protection légale : Cet arrêt confirme que le juge ne peut pas se substituer à vous. Votre intervention est juridiquement indispensable.
Valeur ajoutée : Votre expertise technique et votre connaissance du marché sont irremplaçables.
Confiance des parties : Les parties font appel à vous parce qu’elles reconnaissent votre compétence et votre impartialité.
Vos obligations professionnelles
Impartialité : Vous devez être totalement impartial et indépendant des deux parties.
Compétence : Vous devez maîtriser les méthodes d’évaluation appropriées au type de bien concerné.
Diligence : Vous devez accomplir votre mission dans les délais prévus au contrat ou, à défaut, dans un délai raisonnable.
Motivation : Vous devez expliquer clairement comment vous avez appliqué les critères contractuels et comment vous êtes parvenu au prix fixé.
Respect de la mission : Vous devez strictement respecter les critères fixés par les parties dans le contrat. Vous ne pouvez pas y substituer vos propres critères.
Comment conduire votre mission
1. Analyser le contrat Lisez attentivement le contrat et identifiez les critères d’évaluation prévus par les parties.
2. Demander les documents Demandez aux parties tous les documents comptables, fiscaux, et commerciaux nécessaires.
3. Procéder aux vérifications Vérifiez l’exactitude des chiffres communiqués, visitez les lieux si nécessaire, rencontrez les parties.
4. Appliquer la méthode d’évaluation Utilisez la ou les méthodes appropriées en respectant scrupuleusement les critères contractuels.
5. Rédiger votre rapport Rédigez un rapport clair, structuré, et motivé expliquant votre démarche et vos conclusions.
6. Fixer le prix Indiquez clairement le prix définitif que vous avez déterminé.
Votre protection en cas de contestation
Contestation limitée : Votre décision ne peut être contestée qu’en cas de fraude, d’erreur manifeste, ou de dépassement de mission.
Charge de la preuve : C’est à la partie qui conteste de prouver la fraude, l’erreur, ou le dépassement.
Responsabilité professionnelle : Vous pouvez engager votre responsabilité si vous commettez une faute dans l’exercice de votre mission. Veillez donc à être assuré.
POUR LES TRIBUNAUX : Respecter les limites de leurs pouvoirs
Ce que les tribunaux doivent faire
Respecter le principe : Ne jamais fixer soi-même le prix, même si cela permettrait de débloquer la situation, même si une partie le demande.
Interpréter le contrat : Éclaircir le sens des clauses ambiguës, trancher les litiges d’interprétation.
Désigner un tiers si prévu : Si le contrat prévoit une désignation judiciaire du tiers évaluateur et attribue cette compétence au juge saisi, procéder à cette désignation.
Sanctionner les abus : Sanctionner la partie qui bloque délibérément la procédure de désignation du tiers ou refuse de coopérer avec lui.
Ce que les tribunaux ne doivent pas faire
Fixer le prix : Même partiellement, même pour « aider » les parties.
Compléter la formule : Si les parties ont prévu une formule incomplète, le juge ne peut pas la compléter.
Imposer une méthode : Le juge ne peut pas imposer une méthode d’évaluation que les parties n’ont pas choisie.
Se substituer au tiers : Le juge ne peut pas faire le travail que les parties ont confié à un tiers évaluateur.
Les solutions alternatives
Constater la nullité : Si le prix n’est ni déterminé ni déterminable et qu’aucun mécanisme efficace de fixation n’est prévu, le juge peut constater la nullité de la vente.
Désigner un tiers : Si le contrat le prévoit et confère ce pouvoir au juge.
Astreinte : Pour contraindre une partie récalcitrante à coopérer à la désignation du tiers ou à communiquer les documents nécessaires.
CONCLUSION
L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2025 rappelle avec fermeté un principe fondamental : le juge ne peut pas fixer le prix de vente. Ce principe, consacré par les articles 1591 et 1592 du Code civil, est au cœur de la liberté contractuelle et de l’équilibre des pouvoirs entre les parties et le juge.
Les enseignements de cette décision
✅ Le prix est fixé par les parties ou par un tiers, jamais par le juge C’est le principe de base, clairement réaffirmé par la Cour de cassation.
✅ Même si une partie demande au juge de fixer le prix, celui-ci ne peut pas le faire La demande d’une partie ne peut pas conférer au juge un pouvoir qu’il ne détient pas.
✅ Le juge ne peut pas « compléter » ou « aider » les parties à fixer le prix Même avec les meilleures intentions, le juge doit respecter les limites de ses pouvoirs.
✅ La clause de tiers évaluateur est indispensable Dans toute vente dont le prix n’est pas immédiatement fixé, cette clause est impérative.
✅ Le rôle de l’expert en évaluation est protégé et valorisé Le juge ne peut pas se substituer à l’expert. L’intervention de l’expert est juridiquement nécessaire.
Le message aux professionnels
Aux notaires et avocats : Rédigez toujours une clause de tiers évaluateur claire, complète, et efficace. Ne comptez jamais sur le juge pour « sauver » une vente en cas de désaccord sur le prix.
Aux cédants et cessionnaires : Anticipez les désaccords dès la négociation. Vérifiez que l’acte contient une clause de tiers évaluateur. En cas de désaccord, respectez la procédure contractuelle et coopérez avec le tiers.
Aux experts en évaluation : Votre rôle est indispensable et protégé par la loi. Accomplissez votre mission avec compétence, impartialité, et diligence. Respectez scrupuleusement les critères contractuels.
Aux juridictions : Respectez les limites de vos pouvoirs. N’essayez pas de « débloquer » une situation en fixant vous-mêmes le prix. Si nécessaire, désignez un tiers évaluateur (si le contrat le prévoit) ou constatez la nullité de la vente.
Vers une meilleure pratique contractuelle
Cette jurisprudence doit inciter les professionnels à améliorer la rédaction des clauses de prix dans les actes de vente. Une clause bien rédigée, prévoyant clairement les critères d’évaluation et le mode de désignation d’un tiers en cas de désaccord, permettra d’éviter la plupart des litiges et des blocages.
L’intervention d’un expert en évaluation, professionnel compétent et impartial, garantit que le prix sera fixé de manière objective et équitable, dans le respect de la volonté des parties exprimée dans le contrat.
Cabinet RIEU – Expert en évaluation immobilière
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Textes applicables : Articles 1591 et 1592 du Code civil
Mots-clés : fixation prix vente, fonds de commerce, tiers évaluateur, juge ne peut pas fixer prix, articles 1591 1592, expert évaluation, vente pharmacie