Cour de cassation 7 mai 2025 : toute construction sur bien indivis sans unanimité entraîne sa démolition, même sans trouble d’usage.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, n°24-15.027
Dans un arrêt publié au Bulletin du 7 mai 2025, la Cour de cassation réaffirme avec force la nécessité du consentement unanime de tous les indivisaires pour édifier un ouvrage sur un bien indivis, et ce, même en l’absence de trouble d’usage.
LES FAITS :
Des propriétaires (M. et Mme X et une SCI) ont édifié une rampe en béton sur un chemin en indivision alimentant leurs fonds et celui de M. H, propriétaire pour moitié de ce chemin.
- H, estimant que l’ouvrage avait été construit sans son accord et contrevenait à son droit de propriété, a demandé en première instance :
- La démolition de la rampe
- La remise en état du chemin
- L’indemnisation de son trouble de jouissance
La cour d’appel de Lyon avait rejeté ses demandes, considérant que la rampe n’avait pas modifié l’assiette ni l’usage du chemin et qu’elle ne privait pas M. H d’accès à sa parcelle.
LA QUESTION DE DROIT :
Un indivisaire peut-il contraindre ses co-indivisaires à démolir des ouvrages édifiés sans son accord sur le fonds indivis, alors même que l’usage du bien n’est pas modifié ?
LA DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION :
La Haute juridiction répond par l’affirmative et CASSE l’arrêt d’appel.
Fondements juridiques :
- Article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue »
- Article 551 du Code civil : « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire »
Raisonnement :
- Tout ce qui s’unit à une chose appartenant à plusieurs indivisaires ne peut être maintenu sans le consentement UNANIME
- Aucun indivisaire ne peut être contraint de devenir propriétaire d’un ouvrage édifié sans son accord
- Le fait que l’usage du chemin ne soit pas modifié est INDIFFÉRENT
ANALYSE JURIDIQUE :
Le principe d’unanimité en indivision : L’indivision est régie par le principe de l’unanimité pour tous les actes d’administration ou de disposition importants (article 815-3 du Code civil).
Application stricte : La Cour de cassation adopte une interprétation stricte : l’édification d’un ouvrage, même mineur, sans l’accord de tous constitue une atteinte au droit de propriété de chaque indivisaire.
L’absence de pertinence de l’utilité : La Cour écarte l’argument selon lequel l’ouvrage serait utile ou n’entraverait pas l’usage. Le seul fait qu’il ait été édifié sans consentement unanime suffit à justifier sa démolition.
PORTÉE PRATIQUE :
Pour les indivisaires souhaitant réaliser des travaux :
- Obtenir l’accord ÉCRIT de TOUS les indivisaires
- Formaliser cet accord par un document signé
- Préciser la nature et l’étendue des travaux
- Anticiper les contestations futures
Pour les indivisaires opposés :
- Droit de s’opposer à tout aménagement
- Possibilité de demander la démolition même après réalisation
- Pas besoin de prouver un préjudice
Pour les notaires et avocats :
- Rédaction de conventions d’indivision détaillées
- Clause spécifique sur les travaux autorisés
- Protocole d’accord pour tout aménagement
CONSÉQUENCES POUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE :
Lors de l’évaluation d’un bien indivis :
- Vérifier l’existence d’aménagements ou constructions
- S’assurer du consentement unanime pour ces ouvrages
- Identifier les risques de contestation
- Évaluer l’impact potentiel d’une démolition ordonnée
EXEMPLES D’APPLICATION :
Cas autorisés (avec unanimité) : ✅ Construction d’un abri de jardin ✅ Installation d’une clôture ✅ Aménagement d’une allée ✅ Pose de câbles ou canalisations
Cas interdits (sans unanimité) : ❌ Toute construction, même légère ❌ Toute modification du terrain ❌ Toute installation fixe ❌ Tout aménagement permanent
COMPARAISON AVEC LA COPROPRIÉTÉ :
Contrairement à la copropriété où certaines décisions peuvent être prises à la majorité, l’indivision impose l’unanimité pour tout acte dépassant les actes conservatoires ou de gestion courante.
RECOMMANDATIONS PRATIQUES :
Avant tout travaux sur un bien indivis :
- Identifier TOUS les indivisaires
- Obtenir leur accord ÉCRIT
- Préciser la nature exacte des travaux
- Fixer les modalités de prise en charge des coûts
- Prévoir le sort de l’ouvrage en cas de partage
En cas de désaccord :
- Tenter une médiation
- Proposer une convention d’indivision
- Envisager le partage judiciaire (article 815 du Code civil)
- Solliciter l’autorisation judiciaire pour travaux urgents
JURISPRUDENCE ANTÉRIEURE :
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante :
- Cass. 3e civ., 8 octobre 2014, n°13-21.990 : le co-indivisaire doit obtenir l’accord des autres pour effectuer des travaux non nécessaires à la conservation du bien
- Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n°14-26.780 : les travaux d’amélioration requièrent l’unanimité
CONCLUSION :
Cette décision du 7 mai 2025 rappelle avec fermeté que le droit de propriété de chaque indivisaire est absolu et ne souffre aucune atteinte, même minime, sans son consentement exprès. Elle met fin à toute velléité d’appliquer un test de proportionnalité ou d’utilité pour maintenir des ouvrages édifiés sans accord unanime.
Pour les praticiens, le message est clair : l’unanimité n’est pas une simple formalité, c’est une condition absolue de validité de tout aménagement d’un bien indivis.
TEXTES APPLICABLES :
- Articles 544 et 551 du Code civil (droit de propriété et accession)
- Articles 815 et suivants du Code civil (indivision)
- Article 815-3 du Code civil (unanimité)
Cabinet RIEU – Experts en évaluation immobilière Expertise de biens indivis et assistance au partage