La Cour de cassation a rendu le 13 novembre 2025 une décision majeure qui renforce considérablement l’obligation de vérification pesant sur l’agent immobilier dans le cadre d’une transaction immobilière (Cass. 3ème civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899, cassation partielle).
Cet arrêt précise que l’agent immobilier ne peut se contenter de relayer passivement les déclarations du vendeur concernant les travaux ou contrôles effectués sur le bien. Il doit procéder à une vérification active de la réalité de ces informations.
Cette jurisprudence constitue un tournant majeur pour la responsabilité professionnelle des agents immobiliers et renforce significativement la protection des acquéreurs.
Les faits de l’affaire
Le contexte : une vente immobilière avec déclarations non vérifiées
Par acte authentique du 31 août 2017, Mme [L] vend à Mme [M] et M. [E] une maison à usage d’habitation. La transaction est réalisée par l’intermédiaire de la société Agence des sacres, agent immobilier mandaté.
Les déclarations de la venderesse
Lors de la négociation, la venderesse affirme avoir fait contrôler régulièrement l’état de la toiture de la maison, à raison d’une vérification tous les deux ans.
L’absence de vérification par l’agent immobilier
L’agent immobilier transmet cette information aux acquéreurs sans procéder à aucune vérification de la réalité de ces contrôles. Aucun justificatif n’est demandé à la venderesse (factures de couvreur, attestations de contrôle, certificats, etc.).
La découverte des désordres
Après la vente, des désordres graves affectant les toitures du bien apparaissent. Une expertise judiciaire révèle que :
- La toiture principale est en très mauvais état
- L’extension de la toiture au niveau du salon présente un défaut de conformité aux règles de l’art
- Ces désordres étaient présents depuis longtemps
L’assignation en justice
Les acquéreurs assignent alors :
- La venderesse (pour vice caché)
- L’agent immobilier (pour manquement à son obligation d’information)
Ils reprochent notamment à l’agent de s’être contenté de relayer les déclarations de la venderesse sans en vérifier l’exactitude.
La procédure
La position de la cour d’appel de Reims
Par arrêt du 23 mai 2023, la cour d’appel de Reims rejette l’action dirigée contre l’agent immobilier.
Elle estime que :
« Contrairement à l’argumentaire développé par les appelants, l’agent immobilier n’avait pas à vérifier la réalité des travaux réalisés par Mme [L] depuis l’acquisition par ses soins de la maison en 1988 jusqu’à sa mise en vente au printemps 2017, mais devait cependant s’assurer que les diagnostics techniques et énergétiques étaient exécutés et conformes aux caractéristiques du bien proposé à la vente. »
Selon la cour d’appel, l’obligation de l’agent se limite donc à la vérification des diagnostics obligatoires, sans s’étendre à la vérification des déclarations du vendeur concernant les travaux ou contrôles qu’il prétend avoir effectués.
Le pourvoi en cassation
Les acquéreurs forment un pourvoi en cassation, invoquant trois moyens de cassation dont :
- Un moyen dirigé contre la venderesse (vices cachés)
- Un moyen dirigé contre l’agent immobilier (manquement à l’obligation d’information)
La décision de la Cour de cassation
Cassation partielle de l’arrêt d’appel
La Cour de cassation CASSE PARTIELLEMENT l’arrêt d’appel en ce qu’il rejette la demande formée contre l’agent immobilier.
Le principe juridique fondamental
La Haute juridiction affirme clairement sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil :
« Il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans. »
Le raisonnement de la Cour
1. L’obligation d’information de l’agent immobilier
L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, de renseignement et de conseil à l’égard de l’acquéreur, fondée sur les articles 1231-1 et 1992 du Code civil.
Cette obligation ne se limite pas à une simple mission de mise en relation. Elle comprend un devoir de délivrer une information exacte, loyale et non trompeuse sur les caractéristiques essentielles du bien.
2. L’obligation de vérification active
La Cour de cassation précise que l’agent immobilier ne peut se borner à répéter passivement les déclarations du vendeur.
Il lui appartient de vérifier si les informations communiquées sont exactes, dès lors qu’elles portent sur un élément déterminant de la vente (en l’occurrence, l’état et l’entretien de la toiture).
3. La responsabilité civile en cas de manquement
En s’abstenant de toute vérification, l’agent manque à son obligation d’information et engage sa responsabilité civile pour inexécution contractuelle (article 1231-1 du Code civil).
Une obligation de moyens renforcée, mais pas d’expertise technique
Ce que la Cour n’exige PAS
La Cour de cassation n’exige pas de l’agent immobilier qu’il se transforme en :
- Expert technique
- Professionnel du bâtiment
- Contrôleur technique
Elle ne lui impose pas de procéder lui-même à une inspection technique approfondie du bien.
Ce que la Cour EXIGE
En revanche, elle exige de lui un travail sérieux de contrôle et de vérification, proportionné à ses compétences professionnelles.
L’agent doit adopter une attitude active, vigilante et honnête, afin de ne pas induire l’acquéreur en erreur sur la qualité du bien vendu.
Concrètement, l’agent immobilier doit :
✅ Demander des justificatifs lorsque des travaux ou contrôles sont invoqués par le vendeur :
- Factures de professionnels
- Attestations de contrôle
- Certificats de conformité
- Comptes rendus d’intervention
✅ Vérifier leur existence minimale et leur cohérence avec les déclarations du vendeur
✅ Alerter l’acquéreur en cas :
- D’incertitude
- D’absence de preuve
- De contradiction apparente
- D’incohérence dans les déclarations
✅ Conseiller à l’acquéreur de faire procéder à des vérifications complémentaires si nécessaire (expertise avant achat, visite par un professionnel, etc.)
Conséquences pratiques
Pour les agents immobiliers
Cette décision renforce considérablement la responsabilité des agents immobiliers.
Nouvelles obligations :
- ⚠️ Plus de défense « je n’avais pas à vérifier »
- ⚠️ Obligation de vérification ACTIVE (pas passive)
- ⚠️ Demander systématiquement des justificatifs
- ⚠️ Documenter les vérifications effectuées
- ⚠️ Alerter l’acquéreur en cas de doute
Risques :
- Responsabilité civile engagée en cas de négligence
- Condamnation à réparer le préjudice de l’acquéreur
- Possibilité d’action de l’acquéreur des années après la vente
- Responsabilité indépendante de celle du vendeur
Bonnes pratiques à adopter :
- Créer une checklist de vérification pour chaque vente
- Demander systématiquement des justificatifs écrits des travaux/contrôles déclarés
- Documenter toutes les vérifications effectuées
- Alerter par écrit l’acquéreur en cas d’impossibilité de vérifier
- Conseiller à l’acquéreur de faire expertiser si doute
- Souscrire une assurance RC professionnelle adaptée
Pour les acquéreurs
Les acquéreurs bénéficient d’une protection très renforcée.
Nouveaux droits :
- ✅ L’agent ne peut plus ignorer les vérifications
- ✅ Recours possible contre l’agent si manquement
- ✅ Protection même si le vendeur est de bonne foi
- ✅ Action indépendante de la garantie des vices cachés
Conseils :
- Demander à l’agent de documenter ses vérifications
- Exiger de voir les justificatifs des travaux/contrôles déclarés
- Ne pas hésiter à faire expertiser le bien avant l’achat
- Conserver tous les échanges écrits avec l’agent
- Agir rapidement en cas de découverte de désordres
Pour les experts et juristes
Cette décision établit un nouveau standard professionnel pour les agents immobiliers.
Points d’attention :
- La diligence de l’agent sera évaluée concrètement
- L’obligation de moyens est considérablement renforcée
- La simple transmission d’informations ne suffit plus
- Les vérifications doivent être documentées
Portée de l’arrêt
Une décision de cassation partielle
La Cour de cassation a prononcé une cassation partielle, ce qui souligne l’importance qu’elle accorde à cette question.
Elle a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Amiens pour qu’elle se prononce à nouveau sur la responsabilité de l’agent immobilier.
Fondement juridique
L’arrêt se fonde sur :
- Article 1231-1 du Code civil (responsabilité contractuelle pour inexécution)
- Article 1992 du Code civil (obligation du mandataire)
Champ d’application
Cette jurisprudence s’applique à :
- ✅ Toutes les transactions immobilières
- ✅ Ventes de maisons et appartements
- ✅ Ventes de locaux commerciaux
- ✅ Tous les agents immobiliers et mandataires
Un arrêt qui fera jurisprudence
Bien que non publié au Bulletin, cet arrêt :
- Précise de manière claire l’obligation de vérification de l’agent
- Établit un nouveau standard professionnel
- Sera très certainement suivi par les juridictions du fond
Conclusion
L’arrêt du 13 novembre 2025 marque une étape importante en droit immobilier et précise les contours de la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier.
Il rappelle que l’agent immobilier est un acteur clé de la sécurité juridique des transactions immobilières et qu’il ne saurait se contenter d’un rôle passif de simple transmetteur d’informations.
La Cour de cassation impose un standard professionnel clair : un travail consciencieux, honnête et actif, fondé sur la vérification raisonnable des informations transmises, afin de garantir une information fiable et complète de l’acquéreur.
Cette décision contribue à :
- Renforcer la protection des acquéreurs dans les transactions immobilières
- Responsabiliser les professionnels de l’immobilier
- Élever le niveau de diligence attendu des agents immobiliers
Les agents immobiliers devront désormais adapter leurs pratiques professionnelles en intégrant systématiquement une phase de vérification documentaire des déclarations du vendeur, notamment lorsque celles-ci portent sur des éléments essentiels du bien comme l’état de la toiture, des installations ou des équipements.
Référence : Cass. 3ème civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899, cassation partielle
Articles du Code civil : 1231-1, 1992
Mots-clés : Agent immobilier, obligation de vérification, responsabilité professionnelle, transaction immobilière, manquement obligation information, vente immobilière
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