Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n°23-19.843
🔴 JURISPRUDENCE RÉCENTE
Dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au bulletin, la Cour de cassation rappelle un principe important pour tous les copropriétaires : l’absence d’information du syndic n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action en justice.
Cette décision, qui confirme une jurisprudence constante depuis 1978, prend une importance particulière dans le contexte actuel de multiplication des locations courte durée (Airbnb) qui génèrent des nuisances en copropriété.
📋 LES FAITS
La situation
Des copropriétaires subissent un trouble de jouissance causé par leurs voisins qui louent leur appartement en locations meublées de courte durée (type Airbnb).
Les nuisances :
- Va-et-vient constant de locataires
- Bruit et comportements inappropriés
- Perte du caractère résidentiel
- Sentiment d’insécurité
L’action en justice
Face à ces nuisances, les copropriétaires victimes décident d’agir en justice pour obtenir une indemnisation.
Particularité : Ils n’ont pas informé le syndic de copropriété avant d’agir.
La défense
Les défendeurs invoquent l’irrecevabilité de l’action au motif que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire d’informer le syndic.
Leur argument : « Vous n’avez pas informé le syndic, donc votre action est irrecevable ! »
🔨 LA DÉCISION
Le rejet du pourvoi
Solution de la Cour de cassation : REJET
La Cour confirme la recevabilité de l’action malgré l’absence d’information du syndic.
Le principe rappelé
« Si le copropriétaire qui agit seul pour la défense de son lot doit en informer le syndic, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande. »
En clair :
- ✅ L’information du syndic est OBLIGATOIRE (article 15 loi 1965)
- ❌ Mais son absence N’ENTRAÎNE PAS l’irrecevabilité
⚖️ ANALYSE JURIDIQUE
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965
Le texte : « Tout copropriétaire peut faire assigner toute personne de son choix aux fins de sauvegarde de ses droits. Il en informe au préalable le syndic. »
Les deux principes :
1. Liberté d’agir Chaque copropriétaire peut agir seul en justice pour défendre son lot, sans autorisation de l’assemblée générale ou du syndic.
2. Obligation d’information Le copropriétaire doit informer le syndic de son action.
Pourquoi informer le syndic ?
Finalités de cette obligation :
- Permettre au syndic d’être informé des litiges
- Lui donner la possibilité de se joindre à l’action
- Informer l’assemblée générale
- Coordonner les actions des différents copropriétaires
Quelle sanction en cas d’oubli ?
La réponse de la jurisprudence : L’absence d’information ne rend PAS l’action irrecevable.
Raisonnement de la Cour :
- L’information est obligatoire (c’est la loi)
- MAIS le législateur n’a pas prévu l’irrecevabilité comme sanction
- Le droit d’agir en justice ne doit pas être paralysé par un simple oubli
- D’autres sanctions restent possibles (responsabilité si préjudice causé)
Jurisprudence constante : Ce principe est affirmé depuis 1978 et vient d’être confirmé en 2025.
💡 CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES COPROPRIÉTAIRES
Vous pouvez agir seul ✅
Situations concernées :
- Nuisances causées par un voisin (bruit, odeurs)
- Locations courte durée (Airbnb) perturbant votre tranquillité
- Dommages causés à votre lot
- Non-respect des règles de copropriété
Bonne nouvelle : Même si vous oubliez d’informer le syndic, votre action reste recevable.
Informez quand même le syndic ! ⚠️
Pourquoi ?
- C’est une obligation légale (article 15)
- Le syndic peut vous apporter son aide
- Cela permet de coordonner les actions
- C’est une bonne pratique de transparence
Comment ?
- Envoyez un courrier recommandé ou un email
- Indiquez l’objet du litige et la juridiction saisie
- Joignez une copie de l’assignation si disponible
Conseils pratiques
Avant d’agir :
- Tentez une résolution amiable (courrier au voisin)
- Envoyez une mise en demeure
- Informez le syndic de votre intention d’agir
- Engagez l’action si nécessaire
Pendant l’action :
- Conservez tous les éléments de preuve (photos, témoignages, constats)
- Maintenez le syndic informé de l’évolution
- Sollicitez son éventuel soutien
POUR LES SYNDICS
L’irrecevabilité n’existe plus ❌
Conséquence : Vous ne pouvez plus invoquer l’irrecevabilité de l’action d’un copropriétaire au motif qu’il ne vous a pas informé.
Votre rôle
Rappelez l’obligation : Lors des assemblées générales, rappelez aux copropriétaires leur obligation d’informer le syndic de leurs actions individuelles.
Accompagnez les copropriétaires :
- Fournissez des informations sur des litiges similaires
- Indiquez les décisions d’assemblée générale pertinentes
- Orientez vers des solutions (médiation, conciliation)
Coordonnez les actions :
- Informez l’assemblée générale des actions en cours
- Vérifiez si d’autres copropriétaires sont concernés
- Décidez éventuellement de vous joindre à l’action
POUR LES AVOCATS
Ce moyen sera rejeté ⚠️
En défense : Ne soulevez pas le moyen d’irrecevabilité pour défaut d’information du syndic. Il sera systématiquement rejeté par les juridictions.
En demande : Informez systématiquement le syndic de l’action de votre client, même si l’irrecevabilité n’est pas encourue.
Conseils à vos clients
Expliquez clairement :
- Le droit d’agir seul
- L’obligation d’information du syndic
- L’absence de sanction d’irrecevabilité
- L’intérêt pratique de cette information
🏢 CAS PARTICULIER : LES LOCATIONS COURTE DURÉE
Un problème croissant
Les locations Airbnb se multiplient en copropriété et génèrent des nuisances importantes :
- Rotation constante de locataires inconnus
- Nuisances sonores (fêtes, bruit nocturne)
- Dégradations des parties communes
- Transformation de l’immeuble en « hôtel »
- Sentiment d’insécurité pour les résidents
Vos recours
1. Action individuelle (comme dans cet arrêt)
Vous pouvez agir seul contre le copropriétaire qui loue :
- Demander une indemnisation du trouble de jouissance
- Solliciter la cessation des nuisances
- Réclamer l’interdiction de poursuivre ces locations
Avantage : Rapidité, vous n’attendez pas l’assemblée générale
Conseil : Informez le syndic (obligation + bonne pratique)
2. Action collective
L’assemblée générale peut autoriser le syndic à agir au nom de la copropriété.
Avantages :
- Action au nom de tous
- Frais partagés
- Impact plus dissuasif
3. Modification du règlement
L’assemblée générale peut interdire ou encadrer les locations courte durée dans le règlement de copropriété.
Majorité requise : Majorité de l’article 26 (majorité des voix de tous les copropriétaires)
Vérifiez votre règlement
Consultez le règlement de copropriété : il peut déjà interdire les locations courte durée ou imposer une autorisation préalable.
📌 CE QU’IL FAUT RETENIR
Le principe
✅ L’information du syndic est OBLIGATOIRE (article 15 loi 1965)
✅ Mais son absence N’ENTRAÎNE PAS l’irrecevabilité de l’action
✅ Jurisprudence constante depuis 1978, confirmée en 2025
Les conséquences
Pour les copropriétaires : Vous pouvez agir pour défendre votre lot, même si vous oubliez d’informer le syndic. Votre action sera recevable.
Pour les syndics : Vous ne pouvez plus invoquer l’irrecevabilité. Rappelez simplement l’obligation d’information.
Pour tous : Informez quand même le syndic ! C’est la loi et c’est utile pour coordonner les actions.
Le contexte
Cette jurisprudence est particulièrement utile face à la multiplication des nuisances liées aux locations Airbnb en copropriété.
Les copropriétaires peuvent agir rapidement pour défendre leurs droits sans craindre une irrecevabilité pour simple oubli d’information du syndic.
Cabinet d’Expertise RIEU
Expert en évaluation immobilière
France – Montpellier – Sète
Référence : Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n°23-19.843 (Publié au bulletin)
Texte applicable : Article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Précédent : Cass. 3e civ., 30 mars 1978, n°76-14.922
Mots-clés : copropriété, action justice, information syndic, irrecevabilité, article 15 loi 1965, locations courte durée, Airbnb, trouble jouissance, nuisances voisinage