Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, n°24-13.288
Dans un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation apporte une clarification majeure sur les conditions du déplafonnement du loyer en matière de bail commercial. La Haute juridiction tranche une question débattue : pour justifier le déplafonnement sur le fondement de la modification des facteurs locaux de commercialité, faut-il prouver un impact effectif sur le commerce du locataire, ou suffit-il de démontrer un impact potentiel ?
La réponse est claire : le critère potentiel suffit. Cette solution facilite considérablement le déplafonnement pour les bailleurs et modifie l’équilibre des relations locatives commerciales.
LES FAITS
La société Expo luminaires exploitait un commerce de vente et exposition de luminaires dans des locaux commerciaux loués. À l’échéance du bail, la bailleresse a sollicité le renouvellement avec déplafonnement du loyer, invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité du secteur.
Les modifications invoquées par la bailleresse :
- Amélioration de la desserte en transports en commun
- Ouverture de nouveaux commerces dans le quartier
- Rénovation urbaine du secteur
- Augmentation générale de l’attractivité de la zone
La contestation de la locataire : La société Expo luminaires s’est opposée au déplafonnement, arguant que son commerce n’avait pas bénéficié d’une amélioration effective de son activité. Le chiffre d’affaires était resté stable, et les prétendues améliorations ne profitaient pas concrètement à son type d’activité.
LA PROCÉDURE
Première instance : Le tribunal a admis le déplafonnement, considérant que les améliorations objectives de l’environnement commercial justifiaient l’écartement du plafond légal.
Cour d’appel de Paris (25 janvier 2024) : La cour d’appel a confirmé le jugement, retenant que l’amélioration constatée était de nature à favoriser l’activité commerciale, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une incidence effective sur le commerce exploité par la locataire.
Pourvoi en cassation : La société Expo luminaires a formé un pourvoi, soutenant que le déplafonnement ne devrait être admis que si la modification a eu un impact concret et réel sur l’activité.
LA DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION
La Cour de cassation REJETTE le pourvoi.
Le principe juridique énoncé
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
Ce que cela signifie
Critère retenu : L’incidence POTENTIELLE Il suffit que l’amélioration de l’environnement commercial soit susceptible de bénéficier à l’activité, sans qu’il soit nécessaire de prouver qu’elle a effectivement bénéficié au locataire.
Critère écarté : L’incidence EFFECTIVE Le bailleur n’a plus à démontrer que l’amélioration a eu un impact concret sur le chiffre d’affaires ou la fréquentation du commerce du locataire.
ANALYSE JURIDIQUE
1. Le contexte : le mécanisme du déplafonnement
En principe, lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer ne peut excéder celui qui serait déterminé par application de la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT). Ce plafonnement protège le locataire contre des augmentations brutales.
Toutefois, plusieurs exceptions permettent au bailleur de demander un loyer correspondant à la valeur locative réelle, sans limitation. La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue l’une de ces exceptions.
Les facteurs locaux de commercialité comprennent :
- La desserte en transports en commun
- L’environnement commercial du secteur
- Les aménagements urbains
- L’attractivité générale de la zone
- La qualité de l’emplacement
2. Le choix entre deux conceptions
a) La conception effectiviste (rejetée)
Selon cette approche, le déplafonnement ne devrait être admis que si l’amélioration a effectivement profité au locataire.
Avantages :
- Protection maximale du locataire
- Prise en compte de la réalité économique du fonds
Inconvénients :
- Preuve quasi-impossible pour le bailleur
- Le locataire peut invoquer une mauvaise gestion pour contester
- Ignore la valeur objective du local
b) La conception potentialiste (retenue)
Il suffit que l’amélioration soit objectivement susceptible de bénéficier au commerce.
Avantages :
- Objectivité du critère
- Correspond à la valeur intrinsèque du local
- Prévient les abus du locataire
- Sécurité juridique accrue
Inconvénients :
- Peut conduire à des augmentations importantes
- Ne tient pas compte de la situation réelle du fonds
3. Les justifications de la solution
Cohérence avec la théorie de la valeur locative : Le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien, qui dépend de son emplacement et de son environnement. Lorsque cet environnement s’améliore, la valeur locative augmente objectivement, indépendamment de l’usage qu’en fait le locataire actuel.
Équité entre les parties : Si l’on retenait le critère effectiviste, le bailleur serait privé de l’amélioration de son bien en raison de facteurs étrangers (mauvaise gestion du locataire, conjoncture défavorable, inadaptation du produit).
Sécurité juridique : Le critère potentialiste est objectivable, prévisible et limite les contestations fondées sur des appréciations subjectives.
CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES BAILLEURS : Déplafonnement facilité
Allègement de la charge probatoire
Avant cet arrêt :
- Prouver la modification objective de l’environnement
- Démontrer l’impact effectif sur le commerce du locataire
- Établir le lien de causalité
Après cet arrêt :
- Prouver la modification objective de l’environnement
- Démontrer que cette modification est de nature à favoriser l’activité
Constitution du dossier
Éléments à rassembler :
- Documentation des améliorations
- Plans d’urbanisme et projets d’aménagement
- Arrêtés municipaux pour nouveaux transports
- Photos avant/après
- Articles de presse sur le développement du secteur
- Analyse de l’impact potentiel
- Étude de l’amélioration de l’accessibilité
- Évaluation de l’augmentation de la fréquentation potentielle
- Identification des commerces complémentaires ouverts
- Expertise immobilière sur la valeur locative
- Démonstration du lien avec l’activité
- Cohérence entre l’amélioration et le type de clientèle
- Exemples d’activités similaires dans des secteurs comparables
- Avis d’experts en commercialité
Stratégie de négociation
Privilégier l’amiable : Proposer une augmentation modérée, éventuellement échelonnée sur plusieurs années, pour éviter un contentieux long et coûteux.
Exemple d’échelonnement :
- Loyer plafonné : 30 000 € par an
- Loyer déplafonné : 42 000 € par an
- Proposition : 34 000 € la 1ère année, 38 000 € la 2e, 42 000 € la 3e
POUR LES LOCATAIRES : Position fragilisée
Arguments désormais inopérants
Le locataire ne peut plus efficacement contester en invoquant :
- ❌ « Mon chiffre d’affaires n’a pas augmenté »
- ❌ « Mon commerce n’a pas bénéficié de la nouvelle desserte »
- ❌ « Je n’ai pas constaté d’augmentation de ma clientèle »
Moyens de défense subsistants
- Contester le caractère « notable » de la modification Démontrer que les changements sont mineurs ou marginaux.
- Contester le caractère « favorable » Argumenter que la modification n’est pas favorable, ou qu’elle s’accompagne d’éléments défavorables compensatoires (travaux perturbateurs, fermeture de commerces importants, etc.).
- Contester l’absence de lien avec l’activité Soutenir que l’amélioration n’est pas « de nature » à bénéficier au type d’activité spécifique exploité.
Exemple : Une nouvelle desserte en métro bénéficie aux commerces de proximité, mais peut avoir un impact limité sur une activité B to B ou nécessitant un accès véhicule.
- Invoquer des facteurs défavorables Mettre en avant des évolutions défavorables qui compensent les améliorations :
- Fermeture de commerces attractifs
- Dégradation de l’environnement urbain
- Travaux de longue durée
- Augmentation de l’insécurité
Stratégies préventives
Lors de la conclusion du bail : Négocier des clauses de protection contre le déplafonnement excessif (clause d’échelonnement automatique, limitation de l’augmentation, etc.).
Pendant le bail : Documenter tous les éléments défavorables (fermetures, nuisances, travaux) par courriers au bailleur.
Avant le renouvellement : Envisager la cession du droit au bail si le risque de déplafonnement est important.
POUR LES EXPERTS IMMOBILIERS : Nouvelle méthodologie
Approche prospective requise
L’expert doit désormais évaluer non pas l’impact constaté mais l’impact potentiel des modifications.
Méthodologie :
- Recensement exhaustif
- Identifier toutes les modifications de l’environnement
- Utiliser les archives municipales, plans d’urbanisme, registres de commerces
- Qualification des modifications
- Déterminer le caractère notable ou non
- Apprécier le caractère favorable/défavorable
- Évaluer le lien avec l’activité commerciale
- Analyse du potentiel
- Évaluer l’amélioration de l’accessibilité
- Estimer l’augmentation potentielle de fréquentation
- Analyser le développement de la complémentarité commerciale
- Détermination de la valeur locative ajustée
- Méthode comparative (biens similaires)
- Méthode par le compte de résultat prévisionnel
- Prise en compte pondérée de chaque amélioration
Contenu du rapport d’expertise
Structure recommandée :
- Présentation de la mission
- Description du bien et de son environnement actuel
- Analyse de l’évolution (focus principal)
- État initial à la conclusion du bail
- Modifications intervenues (chronologie détaillée)
- Impact potentiel de chaque modification
- Étude de marché et biens comparables
- Détermination de la valeur locative
- Conclusion motivée
EXEMPLES D’APPLICATION
Cas 1 : Nouvelle station de métro
Situation : Local commercial de 80 m² pour activité de prêt-à-porter. Ouverture d’une station de métro à 150m + piétonisation de la rue.
Contestation du locataire : « Mon CA est resté stable, je travaille avec une clientèle fidèle du quartier. »
Solution : Déplafonnement admis. Les modifications sont de nature à favoriser l’activité de prêt-à-porter (amélioration accessibilité et attractivité). L’absence d’impact effectif est indifférente.
Cas 2 : Zone commerciale en développement
Situation : Local de 200 m² pour vente de meubles. Ouverture d’un hypermarché + 8 moyennes surfaces + parking de 500 places.
Contestation du locataire : « Ces commerces sont mes concurrents. Mon CA a baissé de 10%. »
Solution : Déplafonnement admis. Les modifications augmentent l’attractivité de la zone et sont de nature à favoriser l’activité commerciale en général. La concurrence subie ne fait pas obstacle.
Cas 3 : Modification défavorable
Situation : Local pour vente de matériel professionnel (nécessitant accès véhicule). Piétonisation totale + suppression des places de stationnement.
Contestation du locataire : « La piétonisation est catastrophique pour mon activité. Mes clients ont besoin de charger du matériel lourd. »
Solution : Déplafonnement rejeté. La piétonisation n’est pas de nature à favoriser cette activité spécifique. Une baisse du loyer peut même être envisagée.
COMPARAISON AVEC LA JURISPRUDENCE ANTÉRIEURE
Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable aux bailleurs :
Évolution :
- Avant 2010 : Interprétation plutôt restrictive du déplafonnement
- 2010-2020 : Assouplissement progressif
- 2025 : Consécration claire du critère potentiel
Cohérence : L’arrêt est cohérent avec l’objectif du déplafonnement : refléter la valeur locative réelle du bien, indépendamment de la performance commerciale du locataire actuel.
CONSEILS PRATIQUES
Pour les bailleurs
Lors du renouvellement :
- Constituer un dossier documenté dès le début
- Solliciter une expertise immobilière spécialisée
- Privilégier la négociation amiable avec proposition d’échelonnement
- En cas de contentieux, s’appuyer sur des éléments objectifs
Pendant le bail :
- Suivre les évolutions du secteur (projets d’aménagement, nouveaux transports)
- Documenter les améliorations au fur et à mesure
- Anticiper les renouvellements
Pour les locataires
Lors du renouvellement :
- Vérifier minutieusement les modifications alléguées
- Contester le caractère notable ou favorable des modifications
- Solliciter une expertise contradictoire
- Documenter les facteurs défavorables
- Négocier un échelonnement si le déplafonnement est inévitable
Stratégies préventives :
- Négocier des clauses protectrices dès la conclusion du bail
- Documenter les éléments défavorables pendant le bail
- Envisager la cession avant le renouvellement si nécessaire
Pour les experts
Méthodologie à adopter :
- Analyse objective et documentée de l’environnement
- Approche prospective (potentiel, non effectif)
- Pondération des différentes améliorations
- Comparaison avec des biens similaires
- Motivation rigoureuse des conclusions
Pièges à éviter :
- Ne pas confondre potentiel et effectif
- Ne pas omettre les facteurs défavorables
- Ne pas oublier l’analyse comparative
- Éviter les appréciations trop subjectives
CONCLUSION
L’arrêt du 18 septembre 2025 marque un tournant majeur en matière de baux commerciaux. En retenant le critère de l’incidence potentielle plutôt qu’effective, la Cour de cassation :
✅ Facilite le déplafonnement pour les bailleurs ✅ Assure la correspondance entre loyer et valeur locative réelle ✅ Sécurise juridiquement les critères d’appréciation ✅ Modifie l’équilibre des relations locatives commerciales
Pour les praticiens, le message est clair :
Bailleurs : Documentez les améliorations objectives du secteur, l’incidence effective n’est plus requise.
Locataires : Anticipez les renouvellements, négociez des protections, l’argument du CA stable ne suffit plus.
Experts : Adoptez une approche prospective, évaluez le potentiel, pas seulement les résultats.
Cette décision consacre une approche objectiviste du déplafonnement, privilégiant la valeur intrinsèque du local sur la situation particulière du locataire actuel. Elle reflète l’évolution du marché immobilier commercial vers plus de réalisme économique.
Cabinet RIEU – Expert en évaluation immobilière
Spécialiste des baux commerciaux et de l’expertise en commercialité
Sète – Montpellier
📞 Contact pour expertise de bail commercial
🌐 www.rieu-expertises.com
Textes applicables :
- Article L. 145-34 du Code de commerce (déplafonnement)
- Article R. 145-6 du Code de commerce (facteurs locaux)
- Articles L. 145-1 et suivants (statut des baux commerciaux)
Mots-clés : bail commercial, déplafonnement, facteurs locaux de commercialité, Cour de cassation 2025, expertise immobilière, valeur locative, renouvellement bail commercial