Arrêt de la Cour de cassation du 11 septembre 2025 (n°23-14.398)
🎯 LE PRINCIPE ESSENTIEL
La Cour de cassation vient de préciser une règle fondamentale : l’instauration d’un périmètre de protection ne cause pas, par elle-même, de dommage immédiat aux propriétaires. Le délai de prescription quadriennale de 4 ans ne court donc qu’à partir de la réalisation effective d’un préjudice, et non de la simple création de la réglementation.
Référence : Cass. civ. 3, 11 septembre 2025, n°23-14.398, publié (ECLI:FR:CCASS:2025:C300399)
📋 LES FAITS EN BREF
En 2008, un périmètre de protection d’un captage d’eau est instauré. Un propriétaire foncier estime que ses parcelles perdent de la valeur du fait des contraintes imposées. Il agit en justice en mars 2017, soit 9 ans après.
La défense des collectivités : Action prescrite ! Le délai de 4 ans a couru depuis 2008 (date de création du périmètre).
La position du propriétaire : Le délai ne court qu’à partir du moment où un dommage réel se produit.
Décision de la Cour d’appel de Reims (7 février 2023) : Action prescrite, le délai courait depuis 2008.
Décision de la Cour de cassation (11 septembre 2025) : CASSATION ! La Cour d’appel a commis une erreur de droit.
⚖️ LA SOLUTION DE LA COUR DE CASSATION
Le principe posé
« L’instauration d’un périmètre de protection relatif à un captage d’eau n’emporte pas, par elle-même, de conséquences dommageables immédiates pour les propriétaires des parcelles concernées. »
Le raisonnement
La Cour constate que :
- Aucune inconstructibilité immédiate : Les possibilités d’utilisation des parcelles ne mentionnaient « pas la moindre inconstructibilité »
- Pas de dommage automatique : La simple réglementation ne génère pas nécessairement un préjudice
- Délai différé : Le délai de prescription ne peut courir qu’à partir d’un dommage effectif
La règle de calcul du délai
Point de départ : Le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle le propriétaire a eu (ou aurait dû avoir) connaissance de son préjudice.
Exemple pratique :
- Périmètre créé : 2008
- Dommage constaté : juin 2019 (refus de permis par exemple)
- Début du délai : 1er janvier 2020
- Fin du délai : 31 décembre 2023
💼 IMPLICATIONS PRATIQUES
Pour les propriétaires fonciers
✓ Points positifs :
- Protection renforcée contre une prescription prématurée
- Délai qui ne court qu’à partir d’un préjudice réel
- Possibilité d’agir même longtemps après l’instauration d’une servitude
⚠️ Points de vigilance :
- Documenter précisément la date et la nature du préjudice
- Identifier le moment où le dommage devient certain
- Agir dans les 4 ans à compter du 1er janvier suivant la connaissance du dommage
- Ne pas confondre réglementation et dommage effectif
📌 Conseils pratiques :
- Conserver tous les documents prouvant les contraintes subies
- Obtenir des expertises en cas de dépréciation
- Garder trace des refus de permis ou d’autorisations
- Consulter un professionnel dès la survenance du préjudice
Pour les collectivités territoriales et l’État
⚠️ Conséquences :
- L’adoption d’un document d’urbanisme ne clôt pas le délai de prescription
- Obligation de prouver quand le dommage s’est réalisé
- Exposition à des recours potentiellement tardifs
💡 Recommandations :
- Analyser finement le point de départ du délai dans chaque contentieux
- Ne pas se fonder uniquement sur la date d’adoption de la réglementation
- Documenter l’impact réel des périmètres sur les propriétés
- Provisionner les risques contentieux sur une durée étendue
📊 DISTINCTION FONDAMENTALE
Cette décision établit une différence cruciale :
| Création de la réglementation | Réalisation du préjudice |
| Ne génère PAS automatiquement de dommage | Constitue le fait générateur |
| N’enclenche PAS le délai de prescription | Marque le point de départ du délai |
| Exemple : adoption d’un PLU, création d’un périmètre | Exemple : refus de permis, interdiction effective, dépréciation avérée |
Règle à retenir : Réglementation d’urbanisme ≠ Dommage automatique
🎯 CAS D’APPLICATION CONCRETS
Situations où le délai ne court PAS immédiatement :
✓ Adoption d’un PLU classant un terrain en zone non constructible → tant qu’aucun permis n’est refusé
✓ Instauration d’un périmètre de protection → tant qu’aucune contrainte effective n’est imposée
✓ Création d’une servitude d’utilité publique → tant qu’aucun préjudice n’est constaté
Situations où le délai court à partir de l’événement :
✗ Refus de permis de construire notifié → délai : 1er janvier de l’année suivante
✗ Interdiction d’exploiter prononcée → délai : 1er janvier de l’année suivante
✗ Dépréciation constatée et chiffrée par expertise → délai : 1er janvier de l’année suivante
📚 TEXTES APPLICABLES
Loi n°68-1250 du 31 décembre 1968 (articles 1er et 3)
- Prescription quadriennale des créances sur l’État et les collectivités
- Délai de 4 ans à compter du 1er janvier de l’année suivant la connaissance de la créance
Code de la santé publique
- Articles L. 20 et L. 20-1 : périmètres de protection
- Article L. 1321-3 : protection des captages d’eau
✅ LES 5 POINTS CLÉS À RETENIR
- Réglementation ≠ Dommage : Un périmètre de protection ne cause pas automatiquement préjudice
- Point de départ différé : Le délai court à partir du dommage effectif, non de la réglementation
- Calcul précis : 1er janvier de l’année suivant la connaissance du préjudice
- Durée : 4 ans à compter de ce point de départ
- Charge de la preuve : Les collectivités doivent démontrer quand le préjudice s’est réalisé
🔍 PORTÉE DE LA DÉCISION
Cette jurisprudence est importante car elle :
- Protège les propriétaires contre des délais de prescription qui courraient avant même la survenance d’un dommage
- Clarifie le régime juridique en distinguant nettement réglementation et préjudice
- Assure la cohérence avec les principes généraux du droit de la responsabilité (dommage certain et actuel)
- Sécurise les délais en offrant un point de départ clair et prévisible
💡 CONSEILS PRATIQUES
Pour agir efficacement :
- Identifier précisément le moment où le préjudice devient certain
- Documenter tous les éléments de preuve du dommage
- Calculer correctement le délai (1er janvier suivant la connaissance)
- Agir dans les temps (4 ans maximum)
- Se faire accompagner par un professionnel du droit
Erreurs à éviter :
❌ Croire que le délai court depuis l’adoption de la réglementation ❌ Confondre potentialité de dommage et préjudice effectif ❌ Négliger la documentation des préjudices ❌ Attendre trop longtemps après la réalisation du dommage
📌 CONCLUSION
Cette décision du 11 septembre 2025 apporte une clarification bienvenue sur la prescription en matière d’urbanisme.
Le message principal : Les propriétaires ne doivent pas être pénalisés par des délais qui courraient avant même qu’un préjudice ne se réalise. La simple adoption d’une réglementation restrictive n’enclenche pas le délai de prescription.
Pour les professionnels : Cette jurisprudence constitue un outil d’analyse essentiel dans tous les contentieux impliquant des servitudes d’urbanisme, périmètres de protection, ou documents d’urbanisme restrictifs.
Pour les particuliers : Vos droits sont mieux protégés, mais restez vigilants sur la documentation de vos préjudices et les délais d’action.
L’affaire est renvoyée devant une autre Cour d’appel qui examinera le fond du dossier, notamment la réalité et l’étendue du préjudice subi.
Mots-clés : Prescription quadriennale – Urbanisme – Périmètre de protection – Collectivités territoriales – Indemnisation – Servitudes – Droit public – Captage d’eau – Délai de 4 ans
Référence complète : Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 septembre 2025, n°23-14.398, publié au bulletin (ECLI:FR:CCASS:2025:C300399)