Empiétement sur terrain voisin : la démolition reste obligatoire
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2025, n°23-12.925
Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec fermeté le caractère absolu du droit de propriété face à un empiétement.
Les faits de l’espèce
Par acte notarié de novembre 2006, M. et Mme A. acquièrent des parcelles contiguës à la propriété de M. et Mme W. Ces derniers avaient fait réaliser une extension de leur maison comportant deux pièces à vivre, mais empiétant sur 4,653 m² du fonds des acquéreurs.
À la suite d’un bornage judiciaire, M. et Mme A. demandent la démolition de l’extension.
La position contestée de la cour d’appel
La cour d’appel de Nîmes rejette la demande de démolition au motif que celle-ci constituerait une mesure disproportionnée au regard du droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Les juges du fond soulignent que l’extension comporte deux pièces à vivre du domicile de M. et Mme W. et qu’elle a été édifiée en vertu d’un permis de construire, antérieurement à l’acquisition du fonds par M. et Mme A.
La cassation : un principe intangible
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle la jurisprudence constante selon laquelle tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n°16-25.406 ; Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n°16-15.792).
La Haute juridiction précise qu’ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la CEDH, il incombait à la cour d’appel d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin.
Portée de la décision
Cette décision confirme que l’expulsion et la démolition sont les seules mesures permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien. L’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.
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