La Cour de cassation pose une distinction majeure qui bouleverse la stratégie en matière d’indemnisation de l’exproprié (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-12.637).
Les faits révélateurs :
Une SCI expropriée d’un terrain. L’expropriant propose 3 819 €. La SCI ne produit AUCUN mémoire en réponse. La cour d’appel fixe l’indemnité à 12 704,50 € (+233 % !).
Question : Comment le juge peut-il allouer 3,3 fois plus que l’offre de l’expropriant alors que l’exproprié n’a formulé aucune demande ?
LA DOUBLE RÈGLE POSÉE :
📋 SITUATION 1 : L’exproprié formule une demande chiffrée
Principe : Le juge ne peut pas dépasser cette demande, même si le commissaire du gouvernement propose un montant supérieur.
Exemple :
- Offre expropriant : 10 000 €
- Demande exproprié : 30 000 € (avec mémoire justifié)
- Proposition commissaire : 50 000 €
- Limite du juge : 30 000 € (respecte la demande)
Justification : Principe dispositif (art. 4 CPC) – Le juge ne peut aller au-delà de ce qui est demandé.
📋 SITUATION 2 : L’exproprié reste SILENCIEUX (INNOVATION)
Principe : Le juge peut fixer une indemnité SUPÉRIEURE à l’offre de l’expropriant, dans la limite de la proposition du commissaire du gouvernement.
Exemple (l’espèce) :
- Offre expropriant : 3 819 €
- Exproprié : SILENCE (pas de mémoire)
- Proposition commissaire : ≥ 12 704,50 €
- Indemnité fixée : 12 704,50 € ✅
Justification : Le commissaire du gouvernement, partie à la procédure, définit le cadre du litige lorsque l’exproprié ne formule pas de prétention.
L’APPORT JURISPRUDENTIEL :
Désormais, le commissaire du gouvernement peut « sauver » un dossier mal défendu en proposant une évaluation supérieure à l’offre de l’expropriant, à condition que l’exproprié soit resté silencieux.
CONSÉQUENCES PRATIQUES MAJEURES :
🔹 Pour les expropriés : Dilemme stratégique inédit
Option A : Formuler une demande ambitieuse
- ✅ Si expertise solide justifiant un montant élevé
- ✅ Vous fixez la limite haute du juge
- ⚠️ Risque : Si vous demandez trop peu, vous bridez le juge
Option B : Rester silencieux
- ✅ Si dossier faible, compter sur le commissaire
- ✅ Le commissaire peut proposer plus que l’offre
- ⚠️ Risque : Si commissaire propose peu, vous êtes bloqué
🔹 Pour les expropriants : Fin de la stratégie d’offre basse
Avant : Offre basse + exproprié passif = indemnité plafonnée
Maintenant : Offre basse + commissaire évaluant correctement = indemnité élevée même si l’exproprié ne se défend pas
→ Obligation de proposer des montants réalistes dès l’offre initiale
🔹 Pour les commissaires du gouvernement : Rôle déterminant
En cas de silence de l’exproprié, seul contre-pouvoir face aux offres dérisoires.
Responsabilité accrue dans l’évaluation objective du bien.
TABLEAU SYNTHÉTIQUE :
| Offre expropriant | Demande exproprié | Proposition commissaire | Limite du juge |
| 10 000 € | 30 000 € | 50 000 € | 30 000 € (demande) |
| 10 000 € | 50 000 € | 30 000 € | 50 000 € (demande) |
| 10 000 € | SILENCE | 50 000 € | 50 000 € (commissaire) |
| 10 000 € | SILENCE | 8 000 € | 10 000 € (expropriant) |
Cette jurisprudence révolutionne la stratégie contentieuse en expropriation.
Elle protège mieux les expropriés passifs tout en responsabilisant les expropriants sur leurs offres.
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