Un avantage fiscal pour encourager la rénovation du parc ancien
Le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 précise les conditions d’application de l’exonération de plus-value pour les opérations de réhabilitation lourde d’immeubles destinés au logement social.
Le contexte : La loi de finances 2024
L’article 9 de la loi de finances pour 2024 a étendu le bénéfice de l’exonération temporaire de plus-value (article 150 U, 7° du II du CGI) aux opérations de réhabilitation lourde, à condition qu’elles soient définies par décret.
Objectif : Favoriser la production de logements sociaux et intermédiaires par la transformation du parc ancien.
Le décret du 5 septembre 2025 : La définition attendue
Le décret crée un nouvel article 41 duovicies-0 H bis dans l’annexe III au CGI, qui définit précisément ce qu’est une « réhabilitation lourde » au sens fiscal.
Les conditions de la réhabilitation lourde
Condition n°1 : Performance énergétique et environnementale
Les travaux doivent permettre d’atteindre le niveau de performance énergétique et environnementale mentionné au 5° du I de l’article 1384 C bis du CGI.
En pratique :
- Isolation thermique performante
- Système de chauffage efficient
- Ventilation conforme
- Équipements basse consommation
Niveau requis : Équivalent ou proche des exigences pour les constructions neuves.
Condition n°2 : Sécurité, qualité sanitaire et accessibilité
Les bâtiments doivent respecter les critères définis au III de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI :
Sécurité d’usage :
- Installations électriques conformes
- Installations gaz sécurisées
- Garde-corps et protections
Qualité sanitaire :
- Ventilation suffisante
- Absence d’humidité excessive
- Salubrité générale
Accessibilité :
- Conformité aux normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite)
- Ascenseurs si nécessaire
- Accès facilités
Condition n°3 : Justification documentaire
Sur demande de l’administration fiscale, le propriétaire doit produire les documents listés au 2° du IV de l’article 315 ter A.
Documents types :
- Attestations de conformité énergétique
- Diagnostics de performance énergétique (DPE)
- Certificats d’accessibilité
- Procès-verbaux de réception de travaux
L’avantage fiscal : Exonération de plus-value
Le principe
Lorsqu’un propriétaire réalise une réhabilitation lourde répondant aux critères, puis revend l’immeuble à un bailleur social ou intermédiaire, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt.
Le montant de l’exonération
Exonération totale :
- Taxe sur la plus-value : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Total exonéré : 36,2 % de la plus-value
Exemple chiffré
Opération :
- Achat immeuble ancien : 500 000 €
- Travaux de réhabilitation lourde : 300 000 €
- Coût total : 800 000 €
- Revente à bailleur social : 1 000 000 €
Calcul de la plus-value :
- Plus-value brute : 1 000 000 € – 500 000 € = 500 000 €
- Majoration pour travaux (15 %) : + 75 000 €
- Plus-value nette imposable : 425 000 €
Sans exonération :
- Impôt : 425 000 € x 36,2 % = 153 850 €
Avec exonération :
- Impôt : 0 €
- Gain fiscal : 153 850 €
Qui peut bénéficier de l’exonération ?
Les cédants éligibles
✅ Toute personne physique ou morale propriétaire d’un immeuble ✅ Ayant réalisé une réhabilitation lourde conforme ✅ Vendant à un organisme agréé
Les acquéreurs éligibles
✅ Organismes HLM ✅ Sociétés d’économie mixte (SEM) ✅ Organismes de logement intermédiaire agréés
⚠️ Important : La revente à un particulier ou promoteur privé n’ouvre pas droit à l’exonération.
Stratégie d’investissement
Le montage gagnant-gagnant
Pour l’investisseur :
- Identifier un immeuble ancien dégradé
- Réhabiliter en respectant les critères du décret
- Revendre à un bailleur social
- Bénéficier de l’exonération fiscale
Pour le bailleur social :
- Acquisition d’un immeuble rénové
- Performance énergétique garantie
- Prix potentiellement négocié (vendeur exonéré)
Pour la collectivité :
- Augmentation du parc social
- Amélioration énergétique
- Revitalisation urbaine
Les points de vigilance
- Anticiper les critères dès le début
- Étude de faisabilité énergétique
- Vérification des normes d’accessibilité
- Budget suffisant pour atteindre les niveaux requis
- Constituer le dossier justificatif
- Documents à rassembler dès la fin des travaux
- Conservation pendant au moins 6 ans
- Sécuriser la revente
- Contact préalable avec bailleurs sociaux
- Promesse de vente avant travaux si possible
- Respecter le calendrier
- Durée des travaux à anticiper
- Délai de revente après travaux
Comparaison avec les autres dispositifs
| Dispositif | Réhabilitation lourde | Malraux | Denormandie |
| Avantage | Exonération plus-value | Réduction IR | Réduction IR |
| Cible | Vente au social | Conservation | Location privée |
| Taux | 36,2 % | 22-30 % | 12-21 % |
| Normes | Élevées | Patrimoine | Intermédiaires |
Conclusion
Le décret du 5 septembre 2025 crée un outil fiscal (puissant ?) pour encourager la réhabilitation du parc ancien au profit du logement social.
Les clés du succès : ✅ Identifier les bons immeubles ✅ Respecter scrupuleusement les critères ✅ Documenter toutes les étapes ✅ Sécuriser la revente au secteur social
Un dispositif présenté comme gagnant-gagnant pour l’investissement immobilier responsable et la politique du logement. Mais cette promesse se vérifie-t-elle dans les faits ?
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