Dans une décision du 8 janvier 2026, la Cour d’appel de Paris vient de rappeler un principe fondamental en matière d’indemnité d’éviction : c’est au bailleur de prouver que le fonds de commerce du locataire évincé est transférable.
L’enjeu de cette qualification est considérable : dans le cas jugé, la différence entre l’indemnité de transfert et l’indemnité de remplacement représentait plus d’1 million d’euros !
Cette décision illustre l’importance cruciale de la stratégie probatoire dans les litiges relatifs aux baux commerciaux.
📋 LES FAITS
Le contexte : un bail commercial en Seine-Saint-Denis
Un locataire exploite son activité de grossiste dans des locaux commerciaux situés en Seine-Saint-Denis, composés d’entrepôts et de bureaux.
L’activité principale consiste en du déstockage textile à destination d’une clientèle professionnelle.
Le congé avec refus de renouvellement
Le bailleur notifie au locataire un congé avec refus de renouvellement du bail commercial.
Conformément à l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur doit alors verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer l’entier préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L’enjeu financier considérable
La question centrale : Le fonds de commerce exploité par le locataire est-il TRANSFÉRABLE ou NON TRANSFÉRABLE ?
Les conséquences financières :
Si le fonds EST transférable :
- L’indemnité sera une indemnité de TRANSFERT
- Elle correspond à la valeur du droit au bail + frais de déménagement et réinstallation
- Montant proposé par le bailleur : 90 000 €
Si le fonds N’EST PAS transférable :
- L’indemnité sera une indemnité de REMPLACEMENT
- Elle correspond à la valeur totale du fonds perdu + indemnités accessoires
- Montant demandé par le locataire : 1 252 523 €
La différence : + 1 MILLION D’EUROS !
Les arguments du locataire : « Mon fonds n’est PAS transférable ! »
Le locataire soutient que son fonds de commerce est indissociable de sa localisation géographique actuelle.
Ses arguments :
Zone géographique spécifique
- Secteur hautement concentré en acteurs du déstockage textile
- Présence d’une société « locomotive » (Vente Privée) essentielle
- Clientèle professionnelle qui fait le tour des fournisseurs dans le quartier en une seule visite
Absence de local de remplacement
- Malgré près de 2 ans d’expertise et de recherches actives
- Aucun local équivalent identifié dans ce périmètre restreint
- Les locaux proposés sont inadaptés (surfaces, configuration, distance)
Perte totale prévisible
- Quitter ce quartier = perte inévitable de la clientèle professionnelle
- L’activité est intrinsèquement liée au quartier
Les arguments du bailleur : « Le fonds EST transférable ! »
Le bailleur conteste cette analyse et affirme que le fonds est parfaitement transférable.
Ses arguments :
Nature de l’activité
- Activité de grossiste en textile (B2B)
- Pas de clientèle de passage
- Clientèle fidèle basée sur la notoriété de l’entreprise, pas sur l’emplacement
Locaux disponibles
- Nombreuses annonces de locaux équivalents dans le secteur
- Surfaces comparables (1 000 à 2 900 m²)
- Prix de marché compétitifs
- Distance acceptable : 6 à 11 minutes en voiture des locaux actuels
Historique probant
- La société a déjà déménagé 4 fois depuis sa création
- Aucune perte de clientèle constatée lors de ces déménagements
- Le dernier déménagement vers le quartier actuel date de 2002
Périmètre géographique pertinent
- Ne se limite pas à une seule rue
- S’étend au quartier élargi voire aux communes voisines
- Plusieurs zones industrielles disponibles
🔨 LA DÉCISION
Le fonds est transférable
Solution de la Cour d’appel de Paris : Le fonds de commerce est TRANSFÉRABLE.
L’indemnité d’éviction est fixée à 173 381 €, se décomposant comme suit :
- Indemnité principale (valeur du droit au bail) : 105 000 €
- Indemnités accessoires (frais de déménagement, remploi, etc.) : 68 381 €
Le locataire ne pourra donc pas percevoir l’indemnité de remplacement de 1 252 523 € qu’il réclamait.
Le raisonnement de la Cour
La Cour d’appel confirme le jugement de première instance qui avait retenu le caractère transférable du fonds.
Motifs essentiels :
1. Des locaux équivalents existent
La Cour relève que plusieurs locaux d’activités sont disponibles dans un périmètre proche :
- Surfaces équivalentes (1 000 à 2 900 m²)
- Configuration de plain-pied
- Situés à 6-11 minutes en voiture des locaux actuels
2. Le périmètre géographique est élargi
Contrairement à ce que soutient le locataire, le périmètre pertinent ne se limite pas à la seule rue actuelle mais s’étend :
- Au quartier élargi
- Aux communes voisines (Aubervilliers, Saint-Denis)
- À l’ensemble de la zone d’activités
3. L’historique confirme la transférabilité
La société a déjà déménagé 4 fois sans que cela n’affecte son chiffre d’affaires ou sa clientèle.
Cet historique démontre que l’activité n’est pas intrinsèquement liée à un emplacement ultra-précis.
4. La nature de l’activité
L’activité de grossiste B2B est par nature moins dépendante de l’emplacement qu’un commerce de détail :
- Pas de clientèle de passage
- Clientèle professionnelle qui se déplace spécifiquement
- Notoriété de l’entreprise plus importante que la localisation
5. L’argument « zone spécifique » est insuffisant
Le simple fait que plusieurs concurrents soient présents dans le même quartier ne suffit pas à rendre le fonds intransférable, dès lors que des locaux équivalents existent à proximité raisonnable.
⚖️ LE PRINCIPE JURIDIQUE FONDAMENTAL
La charge de la preuve pèse sur le bailleur
Principe rappelé par la Cour :
« La charge de la preuve du caractère transférable du fonds pèse sur le bailleur. »
Ce principe est essentiel à comprendre car il détermine qui doit apporter les éléments de preuve.
Un raisonnement en deux temps
ÉTAPE 1 : Le bailleur doit prouver la transférabilité
Dans un premier temps, c’est au bailleur de démontrer que le fonds de commerce est transférable sans perte importante de clientèle.
Pour ce faire, il doit apporter des éléments concrets :
- Des annonces de locaux équivalents disponibles
- Une analyse de la nature de l’activité
- Des éléments sur l’historique éventuel de déménagements
- Une définition du périmètre géographique pertinent
ÉTAPE 2 : Le locataire peut contrer
Si le bailleur apporte ces preuves, le locataire peut les contester en démontrant concrètement pourquoi un transfert serait impossible sans perte majeure de clientèle.
Il ne suffit pas d’affirmer que « la zone est spécifique » ou que « la clientèle est attachée au quartier ». Le locataire doit apporter des preuves factuelles de cette impossibilité.
Une appréciation in concreto (au cas par cas)
La transférabilité s’apprécie au cas par cas, en fonction :
- De la nature de l’activité
- Du type de clientèle (passage, habituée, professionnelle)
- De la configuration des locaux
- Du périmètre géographique pertinent
- De l’historique de l’entreprise
- Des locaux disponibles à proximité
Il n’existe pas de règle automatique. Chaque situation doit être examinée spécifiquement.
💡 LES CRITÈRES RETENUS PAR LA COUR
Distance acceptable : 6-11 minutes en voiture
La Cour considère qu’une distance de 6 à 11 minutes en voiture entre les locaux actuels et les locaux de remplacement est acceptable et ne constitue pas un obstacle à la transférabilité.
Enseignement pratique :
Cette décision fixe un repère concret en matière de distance. Un locataire ne pourra pas valablement soutenir qu’un local situé à 10 minutes en voiture est trop éloigné.
En revanche, au-delà de cette fourchette, l’argument de l’éloignement pourrait être recevable, selon les circonstances.
Historique des déménagements : un élément déterminant
Le fait que la société ait déjà déménagé 4 fois sans perte de clientèle est un argument très fort en faveur de la transférabilité.
Enseignement pratique :
- Si votre entreprise a déjà déménagé par le passé, cet élément jouera contre vous en cas d’éviction
- À l’inverse, si vous êtes bailleur, recherchez dans l’historique de l’entreprise d’éventuels déménagements antérieurs
Nature de l’activité : B2B vs B2C
La Cour souligne que l’activité de grossiste B2B est par nature moins attachée à un emplacement précis qu’un commerce de détail B2C.
Raisons :
- Pas de clientèle de passage (contrairement à un magasin)
- Clientèle professionnelle qui se déplace intentionnellement
- Notoriété de l’entreprise plus importante que la vitrine ou l’emplacement
Enseignement pratique :
Le type d’activité est un critère essentiel :
- Activités B2B (grossistes, fournisseurs, bureaux) : présomption de transférabilité
- Commerces B2C (boutiques, restaurants) : plus forte probabilité d’intransférabilité
Périmètre géographique : une vision élargie
La Cour refuse de limiter le périmètre géographique pertinent à la seule rue d’implantation actuelle.
Le périmètre s’étend :
- Au quartier élargi
- Aux communes voisines
- À l’ensemble de la zone d’activités
Enseignement pratique :
Ne limitez pas votre analyse à la rue. Élargissez votre recherche de locaux équivalents à un périmètre de plusieurs kilomètres, en tenant compte du temps de trajet en voiture.
L’argument « zone spécifique » : nécessaire mais insuffisant
Le locataire invoquait le caractère « spécifique » du quartier concentrant de nombreux acteurs du déstockage.
La Cour reconnaît cette spécificité mais la juge insuffisante dès lors que des locaux équivalents existent à proximité dans ce même secteur élargi.
Enseignement pratique :
L’argument « zone spécifique » ou « cluster d’activités » ne suffit pas à lui seul. Il faut démontrer qu’aucun local équivalent n’existe dans l’ensemble du secteur pertinent, et non dans la seule rue.
📊 CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES BAILLEURS : Constituez un dossier de preuves solide
C’est à vous de prouver
Principe : La charge de la preuve vous incombe. Vous devez démontrer que le fonds est transférable.
Comment constituer votre dossier ?
1. Recherchez des locaux équivalents
Dès la notification du congé, lancez une recherche active de locaux disponibles :
- Consultez les sites d’annonces immobilières professionnelles
- Contactez des agences spécialisées
- Identifiez au moins 5 à 10 locaux comparables
2. Vérifiez l’équivalence
Les locaux doivent être :
- De surface comparable (± 20%)
- De configuration similaire (plain-pied si l’activité le requiert)
- Situés dans un périmètre acceptable (10-15 minutes en voiture maximum)
- À un prix de marché cohérent
3. Documentez le périmètre pertinent
Démontrez que le périmètre géographique pertinent ne se limite pas à la rue :
- Carte de la zone d’activités
- Identification des concurrents dans le secteur élargi
- Temps de trajet depuis différents points
4. Analysez l’historique
Recherchez si l’entreprise a déjà déménagé :
- Extrait Kbis historique
- Anciennes adresses
- Évolution du chiffre d’affaires lors des déménagements
5. Caractérisez l’activité
Démontrez que l’activité n’est pas intrinsèquement liée à l’emplacement :
- Type de clientèle (B2B vs B2C)
- Mode de prospection (site internet, démarchage)
- Zone de chalandise élargie
Le gain potentiel est considérable
Dans l’affaire jugée, cette stratégie a permis au bailleur de limiter son indemnité à 173 000 € au lieu de 1 250 000 €.
L’économie réalisée : + 1 MILLION €
L’investissement dans la constitution d’un dossier solide est donc largement rentable.
POUR LES LOCATAIRES : Anticipez et contre-attaquez
Anticipez la stratégie du bailleur
Dès réception du congé, vous savez que le bailleur va tenter de prouver la transférabilité. Préparez votre contre-argumentation.
Comment contrer efficacement ?
1. Démontrez l’impossibilité concrète
Ne vous contentez pas d’affirmations générales. Apportez des preuves factuelles :
- Recherches actives infructueuses (réponses négatives d’agences)
- Visites de locaux inadaptés (photos, constats)
- Analyse détaillée de chaque annonce fournie par le bailleur
2. Attention à votre historique
Si vous avez déménagé par le passé, cet élément jouera contre vous. Anticipez cet argument en expliquant :
- Les circonstances particulières de ces déménagements
- Les différences avec la situation actuelle
- L’évolution de votre activité
3. Caractérisez votre activité
Si votre activité est B2B, mettez en avant les éléments qui créent quand même un attachement à la localisation :
- Relations personnelles avec la clientèle locale
- Spécificités logistiques
- Synergies avec le voisinage
4. Définissez précisément votre zone de chalandise
Démontrez concrètement que votre clientèle ne vous suivrait pas :
- Cartographie de la provenance de vos clients
- Témoignages de clients
- Études de marché
Soyez réaliste dans vos prétentions
Si des locaux équivalents existent à 10 minutes, il sera très difficile de convaincre le juge de l’intransférabilité.
Mieux vaut alors négocier une indemnité de transfert correctement évaluée qu’espérer une indemnité de remplacement illusoire.
POUR LES EXPERTS EN ÉVALUATION : Méthodologie rigoureuse
Appréciation au cas par cas
Chaque situation est unique. Ne vous contentez pas d’appliquer une grille automatique.
Analysez concrètement :
- La réalité de l’activité
- Les spécificités du marché local
- Les locaux effectivement disponibles
Périmètre géographique : vision pragmatique
N’adoptez pas une vision trop restrictive du périmètre pertinent.
Méthode recommandée :
- Identifier la zone d’activités principale
- Élargir aux zones voisines comparables
- Tracer un rayon de 10-15 minutes en voiture
- Recenser tous les locaux disponibles dans ce périmètre
Temps de trajet : critère objectif
Cette décision fixe un repère : 6-11 minutes en voiture = acceptable.
Utilisez des outils de calcul d’itinéraire pour objectiver vos conclusions.
Historique : élément probant
Recherchez systématiquement si l’entreprise a déjà déménagé.
Consultez :
- Les extraits Kbis historiques
- Les archives de l’Insee
- Les anciens baux si accessibles
Type d’activité : grille de lecture
Établissez une présomption selon le type :
Forte présomption de transférabilité :
- Grossistes
- Bureaux d’études
- Entrepôts logistiques
- Activités de services B2B
Présomption d’intransférabilité :
- Commerces de détail en centre-ville
- Restaurants réputés
- Artisans avec clientèle locale fidèle
Mais gardez à l’esprit qu’il ne s’agit que de présomptions réfragables.
💰 TRANSFERT VS REMPLACEMENT : COMPRENDRE L’ENJEU
L’indemnité de transfert
Principe
Lorsque le fonds est transférable, le locataire ne perd pas son fonds mais doit le déplacer.
L’indemnité vise à compenser les frais et le préjudice liés à ce déplacement.
Composition
Indemnité principale :
- Valeur du droit au bail perdu (et non la valeur du fonds complet)
Indemnités accessoires :
- Frais de déménagement
- Frais de réinstallation
- Frais de remploi (droits d’enregistrement, honoraires d’agence)
- Trouble commercial (perte d’exploitation temporaire)
- Doubles loyers
Montant
Généralement nettement inférieur à la valeur du fonds de commerce.
Dans l’affaire jugée : 173 381 €
L’indemnité de remplacement
Principe
Lorsque le fonds n’est pas transférable, le locataire perd définitivement son fonds.
L’indemnité vise à compenser la perte totale du fonds de commerce.
Composition
Indemnité principale :
- Valeur marchande du fonds de commerce dans son intégralité
Indemnités accessoires :
- Frais de licenciement des salariés
- Perte du stock
- Préjudice moral
- Autres préjudices spécifiques
Montant
Généralement très élevé, correspondant à la valeur complète du fonds.
Dans l’affaire jugée : le locataire demandait 1 252 523 €
L’enjeu financier considérable
Dans le cas jugé, la différence était de : + 1 MILLION €
Cette différence colossale explique l’âpreté des débats sur la question de la transférabilité.
Pour le bailleur, qualifier le fonds de transférable permet de limiter considérablement son indemnisation.
Pour le locataire évincé, obtenir la qualification d’intransférabilité multiplie son indemnité par 5 à 10.
📌 CE QU’IL FAUT RETENIR
Le principe juridique
✅ La charge de la preuve du caractère transférable pèse sur le BAILLEUR.
✅ Le raisonnement se fait en deux temps : d’abord le bailleur prouve, ensuite le locataire peut contrer.
✅ L’appréciation se fait au cas par cas (in concreto).
Les critères pratiques
✅ Distance de 6-11 minutes en voiture = acceptable.
✅ Historique de déménagements = argument fort pour la transférabilité.
✅ Activité B2B = présomption de transférabilité.
✅ Périmètre géographique = élargi au quartier et communes voisines.
✅ « Zone spécifique » = insuffisant si locaux disponibles à proximité.
L’enjeu financier
✅ La différence entre transfert et remplacement peut représenter + 1 MILLION €.
✅ La qualification est donc décisive pour les deux parties.
✅ Une stratégie probatoire solide dès le départ est essentielle.
Les perspectives
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante qui tend à faciliter la qualification de transférabilité, sauf circonstances très particulières.
Les locataires devront apporter des preuves concrètes et objectives de l’impossibilité de transfert, au-delà de simples affirmations générales.
Les bailleurs doivent constituer un dossier de preuves rigoureux dès la notification du congé.
💬 BESOIN DE CONSEILS ?
Vous êtes bailleur et envisagez de ne pas renouveler un bail ?
- Évaluation de la transférabilité du fonds
- Constitution d’un dossier de preuves
- Recherche de locaux équivalents
- Stratégie pour limiter l’indemnité
Vous êtes locataire évincé ?
- Expertise de la valeur de votre fonds
- Analyse de la transférabilité
- Constitution d’un dossier de contre-argumentation
- Défense de vos intérêts
Vous êtes expert ou avocat ?
- Méthodologie d’évaluation
- Analyse jurisprudentielle
- Accompagnement dans les procédures
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Référence : Cour d’appel de Paris, 8 janvier 2026, RG n° 22/00794 (Pôle 5 – Chambre 3)
Article applicable : L.145-14 du code de commerce
Mots-clés : indemnité éviction, fonds transférable, charge preuve, bailleur, locataire, bail commercial, transfert, remplacement, expertise, évaluation