Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 novembre 2025, n°24-17.240 (Publié au bulletin)
INTRODUCTION
Dans un arrêt publié au bulletin le 20 novembre 2025, la Cour de cassation précise les règles applicables en matière de servitude de passage lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds. Cette décision rappelle l’application stricte de l’article 684 du Code civil et ses conséquences pour les propriétaires, acheteurs et professionnels.
Le principe est clair : lorsque l’enclave est la conséquence directe de la division d’un fonds unique non enclavé, le passage ne peut être demandé QUE sur les parcelles qui ont fait l’objet de cette division. Impossible de se retourner contre un voisin étranger à la vente, même si le passage serait plus pratique ou moins coûteux.
Cette jurisprudence met en lumière l’importance capitale d’anticiper les questions d’accès lors de toute division de fonds.
LES FAITS
La constitution du fonds unique (1999)
M. N et Mme I constituent progressivement un fonds unique par deux acquisitions successives en 1999 :
9 avril 1999 : Acquisition des parcelles cadastrées section B n° 4 et 5
24 juillet 1999 : Acquisition des parcelles cadastrées section B n° 2, 6 et 7
À l’issue de ces acquisitions, l’indivision N/I dispose d’un fonds unique composé de cinq parcelles (B2, B4, B5, B6, B7) qui bénéficie d’un accès à la voie publique par la parcelle B4.
Le fonds est donc NON enclavé.
La division du fonds (2013)
7 mars 2013 : M. N et Mme I vendent les parcelles cadastrées section B n° 4 et 6 à MM. F et L.
Cette vente a une conséquence majeure : la parcelle B4, qui assurait l’accès du fonds à la voie publique, est cédée.
Résultat : M. N reste propriétaire des parcelles B2, B5 et B7 qui deviennent ENCLAVÉES, n’ayant plus d’accès direct à la voie publique.
La revente des parcelles enclavées (2017)
25 août 2017 : M. N vend à la SARL Pauline les parcelles enclavées cadastrées section B n° 2, 5 et 7.
Ces parcelles comprennent un hangar et sont destinées à un usage commercial (location à un charpentier) et à l’exploitation forestière.
L’action en justice
La SARL Pauline, constatant l’enclavement de ses parcelles, assigne M. B, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section B n° 1, en fixation d’une servitude de passage.
La stratégie de la SARL Pauline : Elle invoque l’article 682 du Code civil (enclave « classique ») pour demander un passage sur la parcelle B1 de M. B, qui n’est pas issue de la division de 2013.
La défense de M. B : Il oppose l’article 684 du Code civil : l’enclave résulte de la division du fonds en 2013, donc le passage ne peut être demandé que sur les parcelles qui ont fait l’objet de cette division (B4 et B6), pas sur sa parcelle B1 qui est étrangère à la vente.
LA PROCÉDURE
Le tribunal judiciaire de Bordeaux (3 décembre 2020)
Le tribunal déboute la SARL Pauline de l’ensemble de ses demandes, considérant que l’article 684 s’applique.
La cour d’appel de Bordeaux (11 avril 2024)
La SARL Pauline interjette appel.
La cour d’appel confirme le jugement du tribunal. Elle considère que :
- L’indivision N/I était devenue propriétaire en 1999 d’un fonds unique non enclavé (accès par la parcelle B4)
- La vente du 7 mars 2013 des parcelles B4 et B6 a créé l’enclavement des parcelles conservées
- L’article 684 s’applique : le passage ne peut être demandé que sur les parcelles issues de la division (B4 et B6)
- La SARL Pauline ne peut donc pas demander un passage sur la parcelle B1 de M. B, étrangère à la division
Le pourvoi en cassation
La SARL Pauline forme un pourvoi en cassation avec trois moyens principaux :
Moyen n°1 : L’enclave n’est pas la conséquence directe de la division de 2013 car les parcelles étaient déjà enclavées avant leur réunion en 1999.
Moyen n°2 : Il n’y a pas eu de « division » au sens de l’article 684 car les parcelles proviennent de propriétaires différents initialement.
Moyen n°3 : Après une première aliénation partielle, le nouvel acquéreur peut exiger un passage conformément aux articles 682 et 683, sans que lui soit opposé l’article 684.
LA DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION
Solution : REJET du pourvoi
Le cadre juridique rappelé
La Cour de cassation commence par rappeler l’article 684, alinéa 1er, du Code civil :
« Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. »
Le principe posé par la Cour
La Cour énonce un principe clair en deux temps :
Principe n°1 :
« Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique. »
Principe n°2 :
« La circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil. »
L’application au cas d’espèce
La Cour valide le raisonnement de la cour d’appel :
- Constatation du fonds unique (1999) : Les époux N/I ont acquis en 1999 plusieurs parcelles formant un fonds unique disposant d’un accès à la voie publique par la parcelle B4
- Constatation de la division (2013) : La vente du 7 mars 2013 des parcelles B4 et B6 a créé l’enclavement des parcelles conservées (B2, B5, B7)
- Application de l’article 684 : L’état d’enclave étant la conséquence directe de cette division, le passage ne peut être établi que sur les parcelles B4 et B6, pas sur la parcelle B1 du voisin
- Revente sans incidence (2017) : Le fait que M. N ait revendu les parcelles enclavées à la SARL Pauline ne change rien : l’article 684 continue de s’appliquer
Résultat : Le moyen n’est donc pas fondé. Le pourvoi est rejeté.
ANALYSE JURIDIQUE
1. Les deux régimes de la servitude de passage
L’article 682 : l’enclave « classique »
Principe : Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante peut réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant, à charge d’une indemnité.
Conditions :
- État d’enclave avéré
- Absence ou insuffisance d’accès à la voie publique
- Passage sur le fonds voisin le plus praticable
- Paiement d’une indemnité
Caractéristique : Le propriétaire enclavé peut choisir le passage le plus court ou le plus commode, sous réserve de l’indemnité.
L’article 684 : l’enclave résultant d’une division
Principe : Si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé QUE sur les terrains qui ont fait l’objet de cette division.
Conditions :
- Division d’un fonds unique préalablement non enclavé
- Enclave résultant directement de cette division
- Passage limité aux parcelles issues de la division
Caractéristique : Règle stricte qui protège les voisins étrangers à la division. Le propriétaire enclavé ne peut PAS choisir le passage le plus commode s’il se trouve sur un fonds étranger.
2. La notion de « conséquence directe » de la division
L’arrêt du 20 novembre 2025 apporte une précision importante : l’enclave doit être la conséquence directe de la division.
Ce qui compte :
- Existence d’un fonds unique non enclavé avant la division
- Division entraînant l’enclavement de certaines parcelles
- Lien de causalité direct entre division et enclave
Ce qui ne compte PAS :
- L’existence d’un état d’enclave antérieur à la constitution du fonds unique
- La configuration originelle des parcelles avant leur réunion
- Le fait que la division « reconstitue » un enclave préexistant
Dans notre affaire : Même si les parcelles B2, B6, B7 appartenaient à des propriétaires différents avant 1999 et pouvaient être enclavées à l’époque, ce qui compte c’est qu’en 1999, elles formaient un fonds unique NON enclavé. La division de 2013 a CRÉÉ l’enclave actuelle.
3. L’impossibilité de contourner l’article 684
La SARL Pauline tentait plusieurs arguments pour échapper à l’article 684. La Cour les rejette tous.
Argument n°1 rejeté : « L’enclave préexistait » La Cour répond : Peu importe qu’un enclave ait existé avant 1999. Ce qui compte c’est que le fonds de 1999 n’était PAS enclavé et que la division de 2013 a CRÉÉ l’enclave actuelle.
Argument n°2 rejeté : « Les parcelles ne proviennent pas de la même propriété initiale » La Cour répond : Dès lors qu’elles ont été réunies en un fonds unique non enclavé, puis divisées, l’article 684 s’applique.
Argument n°3 rejeté : « Je suis un acquéreur postérieur » La Cour répond : La revente des parcelles enclavées ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684. L’acquéreur subit la même contrainte que le vendeur.
4. La protection des voisins étrangers à la division
L’arrêt illustre parfaitement la ratio legis de l’article 684 : protéger les voisins qui n’ont pas participé à la division du fonds.
Dans notre affaire : M. B, propriétaire de la parcelle B1, n’a jamais été propriétaire des parcelles B2, B4, B5, B6, B7. Il est totalement étranger à la division de 2013.
La logique de l’article 684 :
- Celui qui divise un fonds doit assumer les conséquences de sa division
- Les voisins ne doivent pas subir les choix d’autrui
- Si un passage est nécessaire, il doit être prévu LORS de la division
CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES VENDEURS : Anticiper ou subir
Le piège à éviter
Vous possédez un fonds de plusieurs parcelles avec UN SEUL accès à la voie publique. Vous décidez de vendre la parcelle avec l’accès et de conserver les autres.
Résultat : Les parcelles que vous conservez deviennent enclavées ET vous ne pourrez demander un passage que sur la parcelle que vous venez de vendre.
Problème : Le nouvel acquéreur n’a AUCUNE obligation de vous accorder un passage. Vous êtes à sa merci.
La solution : créer la servitude LORS de la vente
Dans l’acte de vente, prévoyez une servitude de passage grevant la parcelle vendue (celle avec l’accès) au profit de vos parcelles conservées.
Clause type : « Le vendeur se réserve une servitude de passage de X mètres de large sur la parcelle vendue, permettant l’accès des parcelles B2, B5, B7 conservées par le vendeur à la voie publique [description précise de l’assiette]. »
Indemnité : Le vendeur peut prévoir une indemnité compensatoire pour l’acquéreur, à déduire du prix de vente.
POUR LES ACHETEURS : Vérifier avant d’acheter
Le risque
Vous achetez une parcelle enclavée en pensant pouvoir demander un passage chez le voisin.
Erreur ! Si l’enclave résulte d’une division antérieure, vous ne pourrez demander un passage QUE sur les parcelles issues de cette division.
Problème : Ces parcelles appartiennent peut-être à quelqu’un qui refuse le passage, ou le passage est techniquement impossible (maison construite, configuration inadaptée, etc.).
Les vérifications à faire
1. Analyser l’historique de la propriété
- D’où vient l’enclave ?
- Résulte-t-elle d’une division ?
- Quand a eu lieu cette division ?
2. Identifier les parcelles issues de la division
- Quelles sont les parcelles vendues ensemble ?
- Qui en est propriétaire aujourd’hui ?
- Un passage est-il possible physiquement sur ces parcelles ?
3. Vérifier l’existence d’une servitude constituée
- Y a-t-il une servitude de passage enregistrée ?
- Quel est son tracé ?
- Quelle est sa largeur ?
4. Négocier AVANT l’achat Si aucune servitude n’existe :
- Demander au vendeur de négocier un passage avec le propriétaire des parcelles divisées
- Exiger la constitution de la servitude AVANT la signature
- Faire suspendre la vente à la condition suspensive de l’obtention du passage
NE JAMAIS acheter une parcelle enclavée sans passage constitué, sauf si vous acceptez le risque de ne jamais pouvoir y accéder !
POUR LES NOTAIRES : Sécuriser la division
L’obligation de conseil renforcée
Le notaire qui rédige un acte de division d’un fonds DOIT attirer l’attention des parties sur les conséquences en matière d’accès.
Questions à poser systématiquement :
- Toutes les parcelles issues de la division auront-elles un accès à la voie publique ?
- Certaines parcelles vont-elles devenir enclavées ?
- Faut-il créer une servitude de passage ?
La rédaction de la servitude
Éléments essentiels :
- Fonds dominant : Parcelle(s) bénéficiaire(s) du passage
- Fonds servant : Parcelle(s) supportant le passage
- Assiette : Tracé précis du passage (plan annexé)
- Largeur : Adaptée à l’usage (3 à 5 mètres minimum pour un accès véhicules)
- Usage : Nature des véhicules autorisés (légers, poids lourds, engins agricoles, etc.)
- Entretien : Qui supporte les frais (généralement le bénéficiaire)
- Indemnité : Montant de l’indemnité pour le fonds servant
Publication : La servitude doit être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.
POUR LES EXPERTS IMMOBILIERS : Identifier l’origine de l’enclave
Mission cruciale
Lors d’une expertise portant sur une servitude de passage, l’expert doit déterminer :
- L’origine de l’enclave (naturelle ou résultant d’une division)
- Les parcelles sur lesquelles le passage peut/doit être établi
- La faisabilité technique du passage
- L’indemnité due au fonds servant
Méthodologie
1. Recherche historique
- Consulter les anciens actes de propriété
- Reconstituer l’historique des divisions
- Identifier le fonds unique initial
2. Analyse cadastrale
- Comparer les plans cadastraux successifs
- Identifier les modifications de parcellaire
- Repérer les divisions
3. Visite sur place
- Constater l’état d’enclave
- Identifier les accès possibles
- Évaluer la faisabilité technique
4. Conclusion juridique
- Article 682 ou 684 applicable ?
- Sur quelles parcelles le passage peut-il être établi ?
- Quelle assiette recommander ?
EXEMPLES D’APPLICATION
Cas pratique n°1 : Division en 2 lots
Situation : M. Dupont possède un grand terrain de 2000 m² avec façade sur rue. Il décide de le diviser en 2 lots :
- Lot 1 (1000 m²) : conserve la façade sur rue
- Lot 2 (1000 m²) : au fond, devient enclavé
Il vend le lot 2 à M. Martin.
Question : M. Martin peut-il demander un passage sur le lot 1 conservé par M. Dupont ?
Solution : OUI ! Article 684 applicable. M. Martin peut exiger un passage sur le lot 1 (qui fait partie de la division). M. Dupont DOIT accorder le passage, moyennant indemnité.
Cas pratique n°2 : Division en 3 lots
Situation : Mme Durand possède un terrain de 3000 m² avec accès par la parcelle A. Elle divise en 3 lots :
- Lot A (1000 m²) : avec l’accès, vendu à M. Legrand
- Lot B (1000 m²) : enclavé, conservé
- Lot C (1000 m²) : enclavé, vendu à M. Petit
Question : M. Petit peut-il demander un passage chez le voisin M. Voisin (parcelle D, étrangère à la division) ?
Solution : NON ! Article 684 applicable. M. Petit ne peut demander un passage QUE sur le lot A (vendu à M. Legrand) ou le lot B (conservé par Mme Durand). Impossible de passer sur la parcelle D de M. Voisin, étranger à la division.
Cas pratique n°3 : Reconstitution d’un enclave préexistant
Situation :
- 1990 : M. A possède la parcelle 1 (enclavée), M. B possède la parcelle 2 (avec accès)
- 2000 : M. C achète les parcelles 1 et 2 = fonds unique NON enclavé
- 2020 : M. C vend la parcelle 2 (avec accès) à M. D et conserve la parcelle 1 (qui redevient enclavée)
- 2023 : M. C vend la parcelle 1 à M. E
Question : M. E peut-il dire « la parcelle 1 était déjà enclavée en 1990, donc article 682 » et demander un passage chez le voisin M. Voisin ?
Solution : NON ! Même si la parcelle 1 était enclavée en 1990, l’arrêt du 20 novembre 2025 est clair : peu importe qu’un enclave ait préexisté. Ce qui compte c’est qu’en 2000, les parcelles 1 et 2 formaient un fonds unique NON enclavé. La division de 2020 a CRÉÉ l’enclave actuelle. Article 684 applicable : passage uniquement sur la parcelle 2 (appartenant à M. D).
POINTS DE VIGILANCE
1. Passage impossible sur les parcelles divisées
Problème : Les parcelles issues de la division ne permettent pas un passage praticable (maisons construites, configuration inadaptée, etc.).
Solution juridique : Article 684, alinéa 2 : « Dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 sera applicable. »
En pratique : Si le passage est techniquement impossible sur les parcelles divisées, alors exceptionnellement, le propriétaire enclavé peut demander un passage chez le voisin selon l’article 682.
Charge de la preuve : C’est au demandeur de PROUVER qu’aucun passage suffisant ne peut être établi sur les parcelles divisées.
2. Tolérance de passage
Attention ! Une simple tolérance de passage (usage sans titre juridique) ne constitue PAS une servitude.
Dans l’affaire étudiée, il existait une tolérance de passage sur un chemin privé. Mais la Cour rappelle qu’une tolérance :
- Peut être révoquée à tout moment
- Ne crée aucun droit
- Ne justifie pas la reconnaissance d’une servitude légale
3. Passage aménagé ultérieurement
Question : Si un passage est aménagé postérieurement à la division (par exemple, création d’un chemin sur la parcelle conservée), cela change-t-il quelque chose ?
Réponse : Non. L’article 684 continue de s’appliquer même si un passage a été aménagé après coup. C’est la situation au moment de la division qui détermine le régime applicable.
COMPARAISON AVEC LA JURISPRUDENCE ANTÉRIEURE
L’arrêt du 20 novembre 2025 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante.
Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, n°11-24.811 : Déjà, la Cour affirmait que l’article 684 s’applique strictement lorsque l’enclave résulte d’une division, sans possibilité de passage chez un voisin étranger.
Apport de l’arrêt de 2025 : Précision supplémentaire : peu importe qu’un état d’enclave ait préexisté à la constitution du fonds unique. Si la division crée l’enclave actuelle, seul l’article 684 s’applique.
CONSEILS PRATIQUES
Avant de vendre une partie de votre terrain
- Dessinez un plan : Identifiez quelle parcelle a l’accès, quelles parcelles seront enclavées
- Anticipez le passage : Prévoyez dans l’acte de vente une servitude de passage au profit des parcelles conservées
- Faites-vous conseiller : Consultez un notaire ou un expert pour sécuriser l’opération
Avant d’acheter un terrain enclavé
- Vérifiez l’origine de l’enclave : Consultez les anciens actes, le cadastre
- Identifiez les parcelles divisées : Sur quelles parcelles pouvez-vous demander un passage ?
- Exigez un passage constitué : Ne signez pas sans servitude enregistrée
- Condition suspensive : Subordonnez l’achat à l’obtention du passage
Si vous êtes déjà propriétaire d’une parcelle enclavée
- Identifiez votre situation : Article 682 ou 684 ?
- Si article 684 : Négociez avec les propriétaires des parcelles divisées, pas avec le voisin
- Si refus : Action judiciaire pour fixer l’assiette et l’indemnité de la servitude
- Si article 682 : Choisissez le passage le plus court ou le plus commode, mais préparez-vous à payer une indemnité
CONCLUSION
L’arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2025 rappelle une règle fondamentale en matière de servitude de passage : l’article 684 du Code civil impose une limitation stricte lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds.
Les enseignements de la décision
✅ Règle stricte : En cas de division créant une enclave, passage UNIQUEMENT sur les parcelles divisées
✅ Protection des voisins : Impossibilité de demander un passage chez un voisin étranger à la division
✅ Préexistence sans effet : Peu importe qu’un enclave ait existé avant la constitution du fonds unique
✅ Revente sans incidence : L’acquéreur ultérieur subit la même contrainte que le vendeur initial
Le message aux acteurs
Aux vendeurs : Anticipez ! Créez la servitude LORS de la division, sinon vous (ou votre acquéreur) serez bloqués.
Aux acheteurs : Vigilance ! Ne jamais acheter une parcelle enclavée sans passage constitué.
Aux notaires : Conseil renforcé ! C’est votre rôle de sécuriser les divisions de fonds.
Aux experts : Rigueur ! L’identification de l’origine de l’enclave est cruciale pour déterminer le régime applicable.
Recommandation finale
Pour tous les acteurs : L’article 684 n’est pas une simple formalité, c’est une règle d’ordre public qui protège les voisins et responsabilise ceux qui divisent un fonds. La seule solution pour éviter les contentieux : anticiper le passage AVANT la division.
Cabinet RIEU – Expert en évaluation immobilière
Sète – Montpellier – France
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Texte applicable : Article 684, alinéa 1er, du Code civil
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