Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 mars 2025, n°23-21.076 (Inédit)
INTRODUCTION
Dans un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation apporte une précision importante sur l’appréciation du trouble anormal de voisinage. La Haute juridiction rappelle que pour déterminer si un trouble est anormal, le juge doit prendre en compte le contexte urbanistique dans lequel se situent les immeubles concernés.
Cette décision, rendue en matière de limitation de vue causée par une construction, illustre l’importance du contexte dans l’appréciation de l’anormalité d’un trouble. Elle met en lumière un principe essentiel : ce qui peut être considéré comme anormal dans un environnement rural ou peu urbanisé ne l’est pas nécessairement dans une zone urbaine dense.
LES FAITS
Le contexte de l’affaire
M. [C] s’est vu accorder, le 2 juillet 2001, un permis de construire pour l’extension de sa villa. Après le rejet des recours en annulation de ce permis, il a déposé, le 30 août 2010, une déclaration d’ouverture de chantier.
Les travaux litigieux
La construction entreprise comprenait notamment l’édification d’un mur pignon qui a eu pour conséquence de réduire la distance entre l’immeuble de M. [C] et l’immeuble voisin :
- Distance initiale : 7,58 mètres
- Distance après travaux : 4 mètres
- Réduction : 3,58 mètres (soit près de 50%)
Les réclamations des voisins
Première action : Mme [M]
Mme [M], propriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble voisin, a considéré que cette construction :
- Ne respectait pas le permis de construire
- Lui causait divers troubles de voisinage
- Entraînait notamment une perte d’ensoleillement et une perte de vue
Elle a donc assigné M. [C] par acte du 15 septembre 2011 pour obtenir la démolition de certaines constructions.
Seconde action : Les consorts [E]-[P]-[B]
M. [H] [E] et Mme [E], M. [P] et Mme [B], également propriétaires d’appartements dans le même immeuble voisin, ont après dépôt d’un rapport d’expertise ordonné en référé, assigné M. [X] [C] et Mme [Z] [C] aux mêmes fins.
Les instances ont été jointes.
LA PROCÉDURE
La défense des constructeurs
M. [X] [C] et Mme [Z] [C] ont soulevé plusieurs moyens de défense :
- Une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action
- L’argument selon lequel la forte densité urbanistique de la zone excluait le caractère anormal du trouble allégué
La décision de la cour d’appel de Montpellier (27 juillet 2023)
La cour d’appel a :
Retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage en se fondant sur les éléments suivants :
- La réduction significative de la distance entre les bâtiments (de 7,58m à 4m)
- La limitation manifeste de la vue dont les voisins disposaient depuis leurs balcons
- L’affectation des conditions de jouissance et de la valeur immobilière des biens
Condamné M. [X] [C] et Mme [Z] [C] à verser :
- À M. et Mme [E] : 16 100 euros
- À M. [P] : 17 270 euros
- À Mme [M] : 19 480 euros
- À Mme [B] : 17 710 euros
Au titre de la dépréciation de leurs appartements.
Le pourvoi en cassation
M. [X] [C] et Mme [Z] [C] ont formé un pourvoi contre cet arrêt, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le contexte urbanistique n’excluait pas le caractère anormal du trouble.
LA DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION
La Cour de cassation a prononcé une CASSATION PARTIELLE.
Le principe juridique rappelé
« Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage »
Le grief retenu
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel dans les termes suivants :
« En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
La portée de la cassation
Ce qui est cassé :
- Le constat de trouble anormal de voisinage lié à la limitation de vue
- Les condamnations pécuniaires correspondantes
- Les dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du CPC
Ce qui est maintenu : La Cour ne statue pas sur les autres griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation (application de l’article 1014, alinéa 2 du code de procédure civile).
Le renvoi
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes qui devra statuer à nouveau sur les points cassés.
ANALYSE JURIDIQUE
1. Le trouble anormal de voisinage : rappel du régime
Le principe général
Le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité de plein droit fondé sur la théorie des troubles de voisinage. Il permet d’obtenir réparation sans avoir à prouver une faute.
Conditions :
- Existence d’un trouble
- Caractère anormal du trouble
- Lien de causalité avec le préjudice
L’appréciation du caractère anormal
Le caractère anormal s’apprécie en fonction de plusieurs critères :
- L’intensité du trouble : gravité, durée, fréquence
- La situation des lieux : localisation, environnement
- L’antériorité : qui était là en premier
- Les usages locaux : ce qui est habituel dans le secteur
2. Le contexte urbanistique : un critère déterminant
La prise en compte du contexte
L’arrêt du 27 mars 2025 met en lumière l’importance du contexte urbanistique dans l’appréciation de l’anormalité.
Principe : Un même trouble peut être :
- Normal dans une zone urbaine dense où les constructions sont naturellement proches
- Anormal dans une zone rurale ou pavillonnaire où l’espace et la vue sont des éléments caractéristiques
Les éléments caractérisant la densité urbanistique
Pour apprécier la densité urbanistique, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
Critères objectifs :
- Le plan local d’urbanisme (PLU) et le zonage
- La densité de construction effective de la zone
- Les distances moyennes entre immeubles dans le secteur
- La hauteur moyenne des constructions
- L’existence d’un tissu urbain dense ou au contraire d’espaces verts
Critères subjectifs :
- Les attentes légitimes compte tenu du secteur
- Les usages et l’historique de la zone
- L’évolution urbanistique prévisible
La différence avec d’autres critères
À distinguer de la conformité au permis de construire : Le fait qu’une construction soit conforme au permis de construire ne suffit pas à écarter le trouble anormal de voisinage, mais c’est un élément d’appréciation.
À distinguer de l’antériorité : L’antériorité joue également un rôle, mais elle n’est pas décisive. Une construction ancienne peut causer un trouble anormal à une construction plus récente.
3. L’obligation de recherche du juge
Un défaut de motivation sanctionné
La Cour de cassation ne reproche pas à la cour d’appel d’avoir mal apprécié les faits, mais de ne pas avoir effectué la recherche nécessaire.
La formule employée est sans ambiguïté : « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’urbanisation de la zone (…) n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal »
Une recherche en deux temps
Le juge doit procéder à un raisonnement en deux étapes :
Étape 1 : Constater le trouble
- Identifier la nature du trouble (limitation de vue, bruit, etc.)
- Mesurer son intensité objective
Étape 2 : Apprécier l’anormalité au regard du contexte
- Analyser le contexte urbanistique
- Déterminer si, compte tenu de ce contexte, le trouble présente un caractère anormal
La charge de la preuve
Pour le demandeur (voisin) : Prouver l’existence du trouble et son intensité.
Pour le défendeur (constructeur) : Démontrer que le contexte urbanistique exclut le caractère anormal.
Pour le juge : Rechercher d’office si le contexte n’exclut pas l’anormalité lorsque l’argument est invoqué.
CONSÉQUENCES PRATIQUES
POUR LES VOISINS : Une action plus difficile en zone urbaine
L’argument du contexte urbain devient central
Les voisins qui invoquent un trouble anormal de voisinage en zone urbaine doivent désormais s’attendre à ce que le constructeur invoque systématiquement la densité urbanistique de la zone.
Arguments à développer
Pour contrer l’argument du contexte urbain :
- Démontrer l’exceptionnalité du trouble
- Le trouble va au-delà de ce qui est habituel même en zone dense
- Comparaison avec les autres constructions du secteur
- Mettre en avant des éléments spécifiques
- Non-conformité au PLU
- Dépassement manifeste des normes locales
- Caractère particulièrement brutal de la modification
- Invoquer l’antériorité
- Si le voisin était installé avant la densification
- Si le secteur a récemment changé de caractère
Stratégie contentieuse
Anticiper l’expertise : Solliciter une expertise judiciaire qui inclura systématiquement une analyse du contexte urbanistique :
- Étude du PLU
- Comparaison avec les constructions voisines
- Photos aériennes et plans de masse
- Attestations sur l’évolution du quartier
POUR LES CONSTRUCTEURS : Un argument renforcé
Une défense facilitée en zone dense
L’arrêt du 27 mars 2025 renforce considérablement la position des constructeurs situés en zone urbaine dense.
Constitution du dossier de défense
Éléments à rassembler :
- Documents d’urbanisme
- PLU et règlement de zone
- Coefficient d’emprise au sol (CES)
- Hauteur maximale autorisée
- Destination de la zone (urbaine dense, mixte, etc.)
- Éléments factuels
- Photos du secteur montrant la densité
- Plans de masse des constructions voisines
- Distances moyennes entre immeubles
- Évolution historique du quartier
- Éléments comparatifs
- Situations similaires dans le secteur
- Jurisprudence locale
- Attestations de riverains
Argumentation recommandée
Thèse à soutenir :
« Dans une zone urbaine dense caractérisée par [description : proximité des constructions, hauteur des immeubles, etc.], la réduction de la distance entre immeubles et la limitation partielle de la vue constituent des inconvénients normaux de la vie en ville, inhérents au caractère urbain du secteur. Le trouble allégué ne présente donc pas un caractère anormal au sens de la jurisprudence. »
Anticipation dès la phase projet
Conseil préventif : Avant d’entreprendre des travaux en zone urbaine, réaliser une analyse du risque de trouble anormal de voisinage incluant :
- Étude d’impact sur les voisins
- Analyse du contexte urbanistique
- Mesures d’atténuation éventuelles
POUR LES EXPERTS IMMOBILIERS : Une méthodologie adaptée
Nouvelle mission : l’analyse du contexte urbanistique
L’expert immobilier sollicité dans le cadre d’un litige relatif au trouble anormal de voisinage doit désormais systématiquement analyser le contexte urbanistique.
Méthodologie d’expertise
Phase 1 : Analyse documentaire
- Consultation du PLU
- Zone d’implantation (UA, UB, UC, etc.)
- Règlement applicable
- Orientation d’aménagement et de programmation (OAP)
- Étude des données cadastrales
- Plan cadastral
- Densité de parcellisation
- Emprise au sol moyenne
- Recherche historique
- Évolution du quartier (archives, photos anciennes)
- Permis de construire délivrés récemment
- Projets d’aménagement en cours
Phase 2 : Constatations sur site
- Relevés techniques
- Distances entre constructions
- Hauteurs des immeubles
- Configuration des voies
- Espaces verts disponibles
- Photos et reportage
- Vues panoramiques du secteur
- Détails des constructions voisines
- Ambiance générale du quartier
- Analyse de l’environnement
- Caractère urbain, péri-urbain ou rural
- Densité du bâti
- Mixité des fonctions (habitat, commerces, bureaux)
Phase 3 : Analyse comparative
Comparer la situation litigieuse avec :
- Les situations similaires dans le secteur immédiat
- Les standards de la zone selon le PLU
- Les moyennes observées dans des zones comparables
Rédaction du rapport
Structure recommandée :
- Présentation de la mission et des parties
- Constatations techniques
- Description des lieux
- Mesures et relevés
- Analyse du contexte urbanistique ← Section désormais indispensable
- Caractérisation de la zone
- Densité observée
- Comparaison avec les standards locaux
- Appréciation du trouble
- Existence et nature du trouble
- Intensité objective
- Caractère normal ou anormal au regard du contexte
- Évaluation du préjudice (le cas échéant)
- Conclusion motivée
EXEMPLES D’APPLICATION
Cas 1 : Centre-ville dense
Situation : Construction d’un immeuble de 5 étages en centre-ville de Montpellier, réduisant la vue d’un appartement situé dans un immeuble voisin.
Contexte urbanistique :
- Zone UA du PLU (centre urbain dense)
- Immeubles de 4 à 6 étages dans toute la rue
- Distance moyenne entre immeubles : 3 à 5 mètres
- Secteur entièrement minéral
Solution probable : Absence de trouble anormal. La limitation de vue est inhérente au caractère dense du centre-ville.
Cas 2 : Zone pavillonnaire
Situation : Construction d’une maison de 2 étages avec mur pignon à 5 mètres de la limite séparative, dans un lotissement pavillonnaire.
Contexte urbanistique :
- Zone UC du PLU (habitat pavillonnaire)
- Maisons individuelles de plain-pied ou R+1
- Distance habituelle entre constructions : 10 à 15 mètres
- Environnement verdoyant avec jardins
Solution probable : Trouble anormal caractérisé. La construction dénature le caractère pavillonnaire du secteur et crée une situation anormale de proximité.
Cas 3 : Zone en mutation
Situation : Construction d’un immeuble collectif dans un secteur anciennement pavillonnaire en cours de densification.
Contexte urbanistique :
- Zone UC en cours de transformation vers UB
- Plusieurs immeubles collectifs récents
- PLU modifié pour autoriser la densification
- Projet d’aménagement d’ensemble (ZAC)
Solution probable : Appréciation au cas par cas. Le juge devra déterminer si le secteur a suffisamment évolué pour que la densification soit devenue la règle ou si le caractère pavillonnaire reste dominant.
COMPARAISON AVEC LA JURISPRUDENCE ANTÉRIEURE
Un principe déjà affirmé mais souvent négligé
La prise en compte du contexte dans l’appréciation du trouble anormal n’est pas une nouveauté absolue. La jurisprudence avait déjà reconnu que l’anormalité doit s’apprécier en fonction de la situation des lieux.
Jurisprudence antérieure :
- Cass. 3e civ., 4 novembre 2021 : Affirmation de la prise en compte de l’environnement
- Cass. 2e civ., 8 juin 2017 : Importance du contexte local
L’apport de l’arrêt du 27 mars 2025
Ce qui change :
- Obligation explicite de recherche L’arrêt impose au juge de rechercher activement si le contexte exclut l’anormalité.
- Sanction du défaut de recherche Le simple fait de ne pas avoir effectué cette recherche constitue un défaut de base légale.
- Mise en avant de la densité urbanistique L’arrêt identifie spécifiquement la « forte densité urbanistique » comme un élément susceptible d’écarter l’anormalité.
Une évolution vers plus de pragmatisme
Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle visant à adapter l’appréciation du trouble anormal aux réalités urbaines contemporaines.
Dans un contexte de densification des villes et de raréfaction du foncier, il serait irréaliste d’imposer les mêmes standards de distance et de vue qu’en zone rurale.
CONSEILS PRATIQUES
Pour les voisins
- Avant d’agir :
- Faire réaliser une étude du contexte urbanistique
- Consulter un avocat spécialisé
- Solliciter une expertise amiable
- Pendant la procédure :
- Démontrer le caractère exceptionnel du trouble même en zone dense
- Produire des éléments comparatifs avec le voisinage
- Solliciter une expertise judiciaire complète
- Arguments à développer :
- Non-conformité au PLU
- Caractère brutal et disproportionné
- Antériorité de l’installation
Pour les constructeurs
- En phase projet :
- Analyser le risque de trouble anormal dès la conception
- Vérifier la conformité au PLU
- Prévoir des mesures d’atténuation si nécessaire
- En cas de contentieux :
- Constituer un dossier documentant la densité urbanistique
- Solliciter une expertise contradictoire
- Invoquer systématiquement le contexte urbain
- Stratégie de défense :
- Démontrer la conformité au PLU
- Comparer avec les constructions voisines
- Établir que le trouble est normal compte tenu du contexte
Pour les experts
- Méthodologie :
- Intégrer systématiquement l’analyse du contexte urbanistique
- Réaliser des comparaisons avec le voisinage
- Consulter les documents d’urbanisme
- Rédaction du rapport :
- Dédier une section spécifique au contexte urbanistique
- Motiver l’appréciation du caractère normal ou anormal
- Fournir des éléments objectifs et comparatifs
- Prudence :
- Éviter les appréciations trop subjectives
- S’appuyer sur des éléments factuels vérifiables
- Distinguer clairement les faits de l’appréciation juridique
CONCLUSION
L’arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 2025 apporte une clarification bienvenue sur l’appréciation du trouble anormal de voisinage en zone urbaine.
Les apports de la décision
✅ Obligation de recherche : Le juge doit systématiquement rechercher si le contexte urbanistique exclut l’anormalité
✅ Critère de la densité : La densité urbanistique est un élément déterminant dans l’appréciation
✅ Adaptation au contexte : L’anormalité s’apprécie différemment selon les zones
Les enjeux pratiques
Pour les praticiens : Cette décision modifie l’équilibre des forces dans les contentieux de voisinage en zone urbaine. Les constructeurs disposent désormais d’un argument renforcé, tandis que les voisins doivent adapter leur stratégie.
Pour les experts : L’analyse du contexte urbanistique devient une mission à part entière, nécessitant des compétences spécifiques et une méthodologie rigoureuse.
Pour l’urbanisme : Cette jurisprudence encourage indirectement la densification urbaine en acceptant que certains inconvénients en sont la contrepartie normale.
Recommandation finale
Dans tous les cas, la prévention reste la meilleure stratégie :
- Pour les constructeurs : anticiper l’impact sur les voisins dès la conception
- Pour les voisins : s’informer sur les projets avant qu’ils ne soient réalisés
- Pour les experts : développer une expertise fine du contexte urbanistique
Cabinet RIEU – Expert en évaluation immobilière
Spécialiste des troubles de voisinage et de l’expertise en contexte urbain
Sète – Montpellier
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